의정부지방법원 2025타경72711. 의정부 가능동 스타파크빌 104동 203호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층이고, 감정평가 이용상태는 침실 3·욕실 2·주방/식당·발코니·현관 등입니다. 감정가 205,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 143,500,000원입니다.
그러나 이 사건의 판단 기준은 143,500,000원이라는 최저가 자체가 아닙니다. 임차인 박지유의 주민등록일은 2018.09.20이고 점유개시일은 2018.09.27로, 말소기준권리인 인천수산업협동조합 가압류 2023.04.27보다 앞섭니다. 보증금은 154,000,000원으로 현재 최저가를 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 590-27 스타파크빌 104동 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 6층 건물 중 2층 |
| 대상 면적 | 51.33㎡ |
| 소유자 | 이광재(5472분의 2726) · 임순옥(5472분의 2746) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박지유 / 154,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2018.06.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준권리는 2023.04.27 인천수산업협동조합 가압류 1,000,000,000원입니다. 그 뒤의 광희신용협동조합 가압류, 죽변수산업협동조합 가압류, 의정부시 압류 2건, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지유 | 제203호 전부 · 전입 2018.09.20 · 점유개시 2018.09.27 | 154,000,000원 | 대항력 有 | 미확인 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 박지유는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차인으로 확인됩니다. 임차권등기는 2024.09.25 접수됐지만, 주민등록은 2018.09.20로 말소기준권리보다 약 4년 7개월 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음이 명시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.54억을 봐야 한다
스타파크빌SP주택은 130세대, 사용승인일은 2018.06.08입니다. 제공된 실거래 12건 중 최근 12개월 거래는 8건이고 평균은 140,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.07월 140,000,000원입니다. 전체 평균 140,333,333원보다 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 54.33㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.17㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.07 | 54.33㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2026.05 | 54.21㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.04 | 54.33㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 54.21㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.11 | 54.17㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2025.10 | 54.21㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 140,000,000원 |
현재 최저가 143,500,000원조차 최근 12개월 평균의 102.5%입니다. 즉 인수 문제를 빼고 최저가만 비교해도 최근 시세보다 높습니다. 더구나 대항력 인수형 기준으로 실질취득을 약 154,000,000원으로 보면 최근 12개월 평균 140,000,000원의 110.0%입니다. 최신 거래 140,000,000원과 비교해도 같은 결론입니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 인수 · 임차인 박지유 보증금 | 154,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 인천수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 140,691,000원 |
| 3. 가압류 · 광희신용협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 죽변수산업협동조합 | 1,267,028,488원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박지유 | 154,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당가정에서 집행비용은 2,809,000원, 인천수산업협동조합 예상배당은 140,691,000원이며 나머지 채권은 미배당입니다. 임차인 박지유의 보증금은 154,000,000원이고, 대항력 인수형 판단에서는 배당으로 소멸하지 않는 잔액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 입찰가격과 분리해서 볼 수 없습니다.
④ 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 구조
| 회차 | 매각가 | 보증금 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 143,500,000원 | 154,000,000원 | 약 154,000,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 100,450,000원 | 154,000,000원 | 약 154,000,000원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 70,315,000원 | 154,000,000원 | 약 154,000,000원 |
이 사건은 일반적인 “유찰될수록 싸지는 경매”로 보면 곤란합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 낙찰가 하락분만큼 인수잔액이 커져 실질취득 기준이 보증금 수준에서 고정되는 구조입니다. 따라서 2회·3회 유찰 시 매각가가 각각 100,450,000원, 70,315,000원으로 낮아진다는 사실만으로 투자매력이 개선됐다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경민대학교 남서측 인근이며 공동주택·단독주택·공공시설·대학교 등이 위치하는 주택지대로, 제반 입지조건과 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물, 사용승인일 2018.06.08. 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내외 포장도로가 개설돼 있고 북동측 진입로를 통해 외부도로와 연계됩니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역이며 대로1류·중로2류에 접합니다.
- 토지. 남동향 완경사지의 사다리형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 1,361,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 최근 거래가 140,000,000원 부근에 집중돼 있지만 단지 경매 평균 유찰 횟수 6.9회·매각률 0.0%로 경매 환금성 지표는 보수적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득을 기준으로 판단. 현재 최저가는 143,500,000원이지만 대항력 임차보증금 154,000,000원을 반영한 실질취득 기준은 약 154,000,000원입니다.
- 최근 시세보다 높은 구조 확인. 최근 12개월 평균과 최신 거래가가 모두 140,000,000원으로, 실질취득 기준은 약 14,000,000원 높습니다.
- 대항력 원인서류 재확인. 전입 2018.09.20, 점유개시 2018.09.27, 임차권등기 2024.09.25, 보증금 154,000,000원 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 박지유가 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 관계인 여부와 임대차의 실체를 관련 서류로 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.14 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 미납비용 확인. 관리비·당해세 등 실제 인수 또는 우선부담 가능 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 반복 유찰을 가격 메리트로 착각하지 않기. 이 사건은 낙찰가가 내려가더라도 인수잔액 증가로 실질취득이 보증금 수준에서 유지되는 인수형입니다.
맺으며 — “감정가 70%”가 아니라 “시세 110%”로 봐야 한다
표면만 보면 감정가 205,000,000원짜리 물건이 한 번 유찰돼 143,500,000원까지 내려온 경매입니다. 하지만 권리분석을 적용하면 판단은 정반대입니다. 임차인 박지유가 말소기준권리보다 훨씬 앞서 전입했고 보증금은 154,000,000원입니다. 이 보증금이 현재 최저가보다 크기 때문에 대항력 인수형의 핵심은 낙찰가가 아니라 실질취득 약 154,000,000원입니다.
최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 140,000,000원이고 가격 추세도 -0.7%입니다. 즉 실질취득은 최근 시세의 110.0% 수준입니다. 여기에 다세대·연립주택이라는 용도, 단지 경매 평균 6.9회 유찰·매각률 0.0%라는 낮은 환금성 신호가 겹칩니다. 유찰 할인처럼 보이지만 실제로는 최근 시세보다 높은 인수형 물건. 이 사건은 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 합니다.
