서울남부지방법원 2025타경12455. 서울 강서구 내발산동 거산빌리지 301호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 소유자 백상현은 2021.03.02. 거래가 260,000,000원에 소유권을 취득했고, 그보다 앞선 2021.02.19. 장영애의 주민등록·점유가 시작됐습니다. 이어 2021.05.17. 강서구 압류가 말소기준권리가 됐습니다. 따라서 장영애의 전입은 말소기준보다 빠르므로 대항력이 인정되는 구조입니다.
일반적인 배당 계산만 보면 위험해 보입니다. 현재 최저가 225,600,000원에서 집행비용 3,958,400원을 먼저 제하면 장영애에게 221,641,600원이 배당되고, 보증금 260,000,000원 중 38,358,400원이 남습니다. 통상의 대항력 임차인이라면 이 잔액을 매수인이 떠안아 실질취득이 263,958,400원이 됩니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서의 별도 조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12455 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 674-29 거산빌리지 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상5층 건물 내 제3층 제301호 · 사용승인일 2010.10.13 |
| 소유자 | 백상현 (2021.03.02. 거래가 260,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 225,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준은 2021.05.17. 강서구 압류입니다. 장영애는 2021.02.19. 주민등록 및 점유를 시작했으므로 말소기준보다 앞섭니다. 이후 배진영 근저당, 대한채권관리대부 가압류, 다수 압류, 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 목동새마을금고와 국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영애 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 260,000,000원 | 2021.02.19 | 2021.03.24 | 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 | 실질 인수 0원* |
| 임차권 경정등기 | 10번 임차권 경정 | — | — | 2021.01.20 | 2025.01.10 | 경정사항 | 경정사항 | 별도 보증금 합산 안 함 |
실제 확인되는 임차인은 장영애 1명입니다. 2025.01.10. 등기는 10번 임차권의 계약일·확정일자 경정사항으로, 별도의 보증금을 추가 합산하지 않습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 기재되고 반환청구권 포기·임차권 말소 조건이 붙습니다.
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 2.256억 기준
동일 전용면적 53.46㎡ 거래는 2024.06, 3층, 246,000,000원 1건이 확인됩니다. 현재 최저가 225,600,000원은 이 거래가의 91.7%입니다. 중요한 점은 이 사건에서는 반환청구 포기 조건을 반영하므로 시세 비교 기준도 실질취득 225,600,000원이라는 것입니다.
반대로 이 조건이 없다면 배당 후 미지급 보증금 38,358,400원이 인수돼 총 부담이 263,958,400원으로 올라갑니다. 즉 이 물건의 가격 메리트는 단순히 “1회 유찰돼서 싸다”가 아니라, 반환청구 포기·임차권 말소 조건이 실제로 적용된다는 전제에서만 성립합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,958,400원 |
| 1. 임차인 장영애 보증금 | 260,000,000원 | 221,641,600원 |
| 2. 근저당 · 배진영 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 대한채권관리대부 | 12,849,592원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 장영애 보증금의 미배당액은 38,358,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 당해세 해당 시 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질부담 — 낙찰가가 내려가도 원래는 보증금이 따라온다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 225,600,000원 | 38,358,400원 | 225,600,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 180,480,000원 | 82,846,720원 | 180,480,000원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 144,384,000원 | 118,437,376원 | 144,384,000원 |
대항력 임차인만 놓고 보면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 커지는 구조입니다. 현재 회차는 38,358,400원, 2회 유찰 시 82,846,720원, 3회 유찰 시 118,437,376원입니다. 다만 이 사건은 잔액 반환청구 포기 조건이 있으므로 그 조건이 유효하게 적용되는 한 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 철근콘크리트구조 지상5층 건물의 3층 301호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2010.10.13입니다.
- 주변. 내발산초등학교 북동측 인근이며 다세대주택·단독주택·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입 가능, 인근 시내버스정류장이 있고 지하철 5호선 우장산역은 다소 원거리에 위치합니다.
- 도로. 북서측 약 6m, 남서측 약 2~3m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 거산빌리지는 총 12세대이며 동일 전용면적 거래 표본은 1건으로, 아파트 대단지보다 시세 확인과 매도 유동성 판단이 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 반환청구 포기 조건 원문 확인. 이 사건의 핵심입니다. 장영애와 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 이해. 조건이 없다면 현재 회차 기준 미배당 보증금 38,358,400원이 매수인 인수로 이어질 수 있는 구조입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 다수이므로 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 2022.07.07. 한국자산관리공사 공매공고가 있었고 2023.10.20. 공매취소공고에 따른 말소등기가 확인됩니다.
- 시세 재확인. 동일 면적 거래가 2024.06의 246,000,000원 1건뿐이므로 현재 매매·전세 호가와 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당관계 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험한 임차권이 ‘조건부 0원’으로 바뀌는 사건
표면만 보면 이 물건은 까다롭습니다. 장영애의 전입은 2021.02.19.로 말소기준 2021.05.17.보다 빠르고, 보증금은 260,000,000원으로 현재 최저가 225,600,000원보다 큽니다. 원칙대로라면 대항력 임차인의 미배당액을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다.
그러나 매각물건명세서에 임차인과 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어 결론은 달라집니다. 룰상 미배당 38,358,400원, 실질 인수 0원*. 이 조건을 반영한 실질취득 225,600,000원은 확인된 2024.06 실거래 246,000,000원의 91.7%입니다.
다만 작은 12세대 다세대주택에 거래 표본이 1건뿐이고, 세금 압류도 다수입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 깨끗한 물건”이 아니라 복잡한 권리를 매각조건이 해소해 주는 물건에 가깝습니다. 승부처는 단순한 유찰률이 아니라 반환청구 포기·임차권 말소 조건의 정확한 확인입니다.
