서울남부지방법원 2025타경12469. 강서구 화곡동 천우네오젠아파트 9차 805호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔(방1·화장실1)입니다. 전용면적은 26.44㎡이고 철근콘크리트구조 9층 건물의 8층에 위치합니다. 현재 소유자는 허은미로, 2020년 3월 2일 거래가 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리분석의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라 김민희의 임차권입니다. 임대차계약은 2021년 9월 24일, 확정일자도 같은 날이고 전입·점유개시는 2021년 10월 18일입니다. 말소기준권리로 제시된 2023년 6월 2일 주택도시보증공사 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 보증금도 150,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.

일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 가까워집니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 이 확약은 김민희 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사에 관한 것이므로, 해당 임차보증금의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다

등기부상 과거 국민은행 근저당권은 2011년 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 6월 2일 주택도시보증공사 가압류 850,000,000원입니다. 이후 국세 압류, 김민희의 주택임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 이 사건은 확약으로 0원

실제 임차인은 1명입니다. 김민희는 보증금 150,000,000원의 실제 임차인이고, 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권승계인으로 언급됩니다. 따라서 동일 보증금을 임차인 보증금과 보증기관 승계금으로 중복 합산하지 않습니다.

위 확약의 효력은 해당 임차인과 주택임차권승계인에 관한 것입니다. 다른 임차인의 보증금까지 일괄 소멸시키는 조건은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 김민희 1명입니다.

③ 가격 비교 — 실질취득 107,200,000원을 기준으로 본다

확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금 150,000,000원이 최저가를 초과하므로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 커지는 구조입니다. 하지만 이 사건에서는 포기·말소 조건이 적용되므로 현재 회차의 실질취득액은 107,200,000원입니다. 따라서 시세 비교도 보증금 150,000,000원이 아닌 실질취득액 107,200,000원으로 봅니다.

동일면적 거래 표본 2건은 모두 130,000,000원이고, 최신 거래도 2021년 10월 130,000,000원입니다. 현재 실질취득액 107,200,000원은 이 기준의 82.5%로, 금액 차이는 22,800,000원입니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 2021년 거래이므로 이를 2026년 현재의 확정 시세라고 보기에는 시점과 표본 수의 한계가 큽니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,200,000원 가정)

현재 회차 계산에서는 집행비용 2,300,800원을 제외한 104,899,200원이 임차인 보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 45,100,800원입니다. 다만 매각조건상 그 부족분의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다

보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형에서는 원래 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 증가합니다. 이 사건의 시나리오 역시 룰상 인수액이 45,100,800원 → 66,183,680원 → 83,026,944원으로 늘어납니다. 그러나 매각조건의 포기·말소 확약이 그대로 적용되는 한 김민희 임차보증금에 대한 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 까치산역(지하철 2호선·5호선) 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 오피스텔·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 까치산역은 북동측 직선거리 약 400m에 있습니다.
• 현황. 감정평가상 오피스텔로 방1·화장실1 구조이며, 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 8m 내외, 서측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 6,109,000원이며, 토지는 주상용으로 이용 중입니다.
• 환금성. 16세대 소규모 집합건물이고 확인되는 동일면적 거래가 2건뿐이므로, 거래 빈도와 매도기간을 별도로 점검할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 보증금 자체가 아니라 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 조건이 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 절차 확인. 김민희의 주택임차권등기는 매각조건에 따라 말소되는 구조이므로, 매각허가·대금납부 이후 실제 말소 진행을 확인해야 합니다.
• 배당액과 실질 인수액을 구분. 현재 계산상 미배당 보증금은 45,100,800원이지만 매수인 실질 인수는 0원입니다. 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
• 시세 표본 한계. 거래평균 130,000,000원은 2021년 2건으로 구성됩니다. 현재 매매호가·실거래 수준을 별도 확인하지 않고 과거 거래평균만으로 입찰 상한을 정하기 어렵습니다.
• 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인의 부재·폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했고, 외형조사와 건축물현황도를 기준으로 통상적 내부 상태를 전제로 평가했습니다.
• 소규모 오피스텔 환금성. 16세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다. 낙찰 후 재매각 가능성과 예상 매도기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 끝내면 틀린 사건

표면적으로는 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가가 107,200,000원이므로 전형적인 보증금 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 김민희에게 104,899,200원만 배당되어 45,100,800원이 남습니다.

하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 것은 매각조건입니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 그 보증금에 대한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 107,200,000원으로 봐야 합니다.

가격만 보면 이 금액은 확인되는 거래평균 130,000,000원의 82.5%입니다. 다만 거래가 2021년 2건에 불과하고 16세대 소규모 오피스텔이라 현재 환금성을 강하게 뒷받침하는 자료는 부족합니다. 결국 이 사건은 권리의 핵심 위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격 판단은 오래된 거래 표본과 낮은 거래량 때문에 보수적으로 해야 하는 물건입니다.