서울남부지방법원 2025타경12489. 영등포동2가 해강플러스 제8층 제802호 오피스텔입니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 건축물현황도 기준 원룸 복층형(방겸주방, 욕실)입니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이나 가압류가 아니라 249,000,000원의 선순위 임차권입니다. 임차인 배한별은 2022.01.17. 전입·점유를 시작했고 2022.01.03. 확정일자를 갖추었으며, 2023.09.26.에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
이 임차권은 말소기준으로 선언된 2023.10.16. 영등포세무서장 압류보다 앞섭니다. 따라서 일반적인 배당 구조만 적용하면 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 떠안을 수 있습니다. 현재 최저가 204,000,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 3,656,000원을 먼저 제하고 임차인에게 200,344,000원이 배당되어 48,656,000원의 미배당 보증금이 생깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12489 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 232-1 해강플러스 제8층 제802호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 영등포구 국회대로54길 50-1 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 제8층 제802호 · 원룸 복층형(방겸주방, 욕실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지하1층 지상9층 · 사용승인일자 2021. 3. 30 |
| 소유자 | 문지우 · 2021.12.20. 매매 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 204,000,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 청구액 | 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있으나 조건부 인수 0원
등기부상 과거 동작신용협동조합과 강동농업협동조합의 근저당권은 이미 말소돼 있습니다. 현재 분석에서 중요한 순서는 2022.01.17. 임차인의 대항력 취득, 2023.09.26. 주택임차권등기, 그리고 2023.10.16. 압류입니다. 압류 뒤의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배한별 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 249,000,000원 | 2022.01.17 / 2022.01.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
배한별은 전입신고가 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 원칙만 적용하면 미배당 보증금은 매수인이 인수하게 되지만, 이번 매각은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 붙어 있어 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 1. 임차인 배한별 보증금 | 249,000,000원 | 200,344,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금의 미배당액은 48,656,000원입니다. 일반적인 선순위 대항력 임차인이라면 이 부족분을 매수인이 인수하지만, 본건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 포기조건이 핵심
| 회차 | 매각가 | 배당상 임차보증금 부족 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 204,000,000원 | 48,656,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 163,200,000원 | 88,884,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 130,560,000원 | 121,067,840원 | 0원 |
통상적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 부담도 커집니다. 실제로 계산상 부족액은 현재 회차 48,656,000원, 2회 유찰 시 88,884,800원, 3회 유찰 시 121,067,840원으로 증가합니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인에 대해 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포동 주민센터 남동측 인근. 근린생활시설·업무시설과 아파트·다세대주택 등 공동주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스·마을버스정류장과 지하철 5호선 영등포시장역이 있습니다.
- 이용. 오피스텔로 이용 중이며 건축물현황도 기준 원룸 복층형(방겸주방, 욕실)입니다.
- 건물. 지하1층 지상9층 철근콘크리트구조이며 사용승인일자는 2021. 3. 30입니다. 승강기·개별난방·기계식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 8미터폭 국회대로54길 포장도로에 접하고 출입도로 상태는 보통입니다.
- 토지. 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 6,852,000원/㎡ · 토지면적 174.2㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이 없음. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. 본건이 속한 구분건물은 오피스텔 39개호로 이루어져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기조건 원문 대조. 이 물건의 안전성을 만드는 핵심은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 배한별의 전입 2022.01.17, 확정일자 2022.01.03, 임차권등기 2023.09.26과 보증금 249,000,000원을 등기부·명세서와 대조하세요.
- 시세 별도 확인. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 204,000,000원의 시장 할인 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.17. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 등기와 매각 후 처리관계를 원본에서 확인하세요.
- 세금·비용 확인. 말소기준권리가 영등포세무서장 압류인 사건인 만큼 조세채권 및 실제 배당순위는 배당요구·교부청구 자료와 함께 확인하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 포기조건이 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 249,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 204,000,000원보다 커 인수형 사건처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 48,656,000원의 부족분이 발생합니다. 그러나 이 사건은 그 부족분을 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.
따라서 핵심 결론은 실질 인수 0원입니다. 다만 이 안전성은 포기·말소 조건이 정확히 유지되고 이행되는 것에 달려 있습니다. 권리 측면에서는 조건부로 정리되는 구조지만, 최근 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가 204,000,000원의 가격 메리트까지 긍정적으로 판단할 근거는 없습니다. 권리는 조건 확인 후 접근 가능, 가격은 별도 시세 검증이 필요한 물건입니다.
