236,327,000원
수원지방법원 2025타경709. 안산시 단원구 고잔동 고잔리슈빌에스 2층201호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 해당 호실의 실제 이용상태는 근린생활시설이고 조사일 현재 공실입니다. 김미희 소유자가 2018.10.26 매매를 원인으로 2021.04.23 소유권이전을 접수했고 거래가액은 689,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 504,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.05.01 중소벤처기업진흥공단의 가압류 25,131,799원이 들어왔고, 2025.07.09 농협은행주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준권리보다 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 임차인 목록은 없고 감정평가 당시에도 공실로 조사돼 임차보증금 승계 위험은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경709 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 고잔동 528-4 고잔리슈빌에스 2층201호 도로명주소: 경기도 안산시 단원구 당곡로 27 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 건물 내 2층201호 |
| 소유자 | 김미희 · 2018.10.26 매매 · 2021.04.23 소유권이전 접수 · 거래가액 689,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 689,000,000원 / 236,327,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가의 34.3% |
| 청구금액 | 432,538,832원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.04.23 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 중소벤처기업진흥공단 가압류와 농협은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 확인되지 않아 배당표상 매수인이 떠안는 임차보증금도 0원입니다. 따라서 등기·임차관계만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다.
② 가격 판단 — 34.3%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 689,000,000원, 현재 최저매각가는 236,327,000원입니다. 3회 유찰을 거쳐 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 여부를 확인할 수 없습니다. 특히 대상 호실은 감정평가상 근린생활시설이고 현재 공실이므로, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,327,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,108,578원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 504,000,000원 | 232,218,422원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 25,131,799원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 529,131,799원 가운데 예상배당은 232,218,422원, 미배당은 296,913,377원입니다. 근저당권자 배당 후 가압류에는 배당 여력이 남지 않습니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 236,327,000원 | 232,218,422원 | 296,913,377원 |
| 4회 유찰 시 | 165,428,900원 | 162,312,895원 | 366,818,904원 |
| 5회 유찰 시 | 115,800,230원 | 113,379,027원 | 415,752,772원 |
현재 회차에서도 농협은행의 신청채권 청구액 432,538,832원은 예상배당 232,218,422원으로 전액 충족되지 않습니다. 추가 유찰 시 매각대금이 165,428,900원, 115,800,230원으로 내려가면서 채권자 총 미배당은 각각 366,818,904원, 415,752,772원으로 확대됩니다. 반면 매수인에게 승계되는 등기·임차 권리액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항 기준)
- 위치. 경기도 안산시 단원구 고잔동, 안산시청 남동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 현재 이용상태. 해당 호실은 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 2층201호이며 위생·급배수·승강기·소화설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 서측 소로, 동측 중로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,651.6㎡, 지목 대, 업무용, 평지이며 공시지가는 4,896,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·지구단위계획구역·성장관리권역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 조사일 현재 공실이므로 현장 상태, 내부 마감, 실제 사용 가능 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 체납관리비. 2025년 2월부터 2025년 9월분 2,856,900원이 신고됐고 이후에도 공용부분 관리비가 계속 발생 중이므로 최신 체납액을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 목록은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황과 점유관계를 원본 서류 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 관리비는 별도 검증
이 사건의 권리구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2021.04.23 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 등기·임차관계상 인수액은 0원입니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 대상은 감정평가상 근린생활시설이고 공실이며, 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 여기에 신고된 체납관리비 2,856,900원과 이후 계속 발생하는 공용부분 관리비의 승계 가능성도 남아 있습니다. 결론적으로 권리 소멸 구조는 단순하지만, 가격 적정성과 관리비 부담을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
