서울남부지방법원 2025타경12499. 서울 강서구 화곡동 ‘동일네오빌’ 3층 302호, 감정 이용상태가 도시형생활주택(단지형다세대주택)인 다세대 물건입니다. 감정가는 385,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 308,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2022년 전입·확정일자를 갖춘 임차인 문현숙과, 2023년 6월 2일 주택도시보증공사 가압류로 잡힌 말소기준권리의 선후입니다. 문현숙의 주민등록일은 2022년 2월 24일, 점유개시일은 2022년 2월 25일이므로 말소기준보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 현재 회차에서 문현숙 보증금 342,000,000원 중 배당되지 않는 39,112,000원이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에 문현숙의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 이 조건이 실제로 이행되면 문현숙 관련 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12499 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제3층 제302호 |
| 도로명 | 서울특별시 강서구 초록마을로34길 85 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) 1개호 · 지상6층 중 3층 |
| 소유자 | 허은미 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 308,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 342,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 확약이 핵심
등기부상 2020년 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2020년 2월 27일 일부포기로 이미 말소되어 현재 경매의 말소기준권리가 아닙니다. 현재 분석상 말소기준은 2023년 6월 2일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 국 압류, 문현숙 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유관계까지 분리해서 본다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 문현숙 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.24 | 2022.02.08 | 342,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 포기 조건* |
| 김주하 | 미상 | 2024.08.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 보증금 확인 필요 |
실제 임차인은 2명으로 조사되어 있습니다. 문현숙은 전입·확정일자·보증금이 확인되고, 김주하는 전입일만 확인됩니다. 김주하는 2024년 8월 19일 전입으로 말소기준권리인 2023년 6월 2일 가압류보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 매각물건명세서 원본과 현장 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 1. 임차인 문현숙 보증금(우선변제) | 342,000,000원 | 302,888,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 342,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 문현숙 보증금의 계산상 미배당액은 39,112,000원입니다. *다만 매각물건명세서에 기재된 HUG의 잔액청구 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우, 문현숙 관련 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 확약 전 계산상 인수액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 308,000,000원 | 80% | 39,112,000원 |
| 2회 유찰 시 | 246,400,000원 | 64% | 99,849,600원 |
| 3회 유찰 시 | 197,120,000원 | 51.2% | 148,439,680원 |
확약이 없다면 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 구조라 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고, 매각가와 인수액을 합친 취득부담은 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 이 사건은 바로 그 위험을 HUG의 잔액청구 포기·임차권 말소 조건으로 제거하는 구조입니다. 따라서 가격을 볼 때는 단순히 “1회 유찰돼 80%”라는 사실보다 확약 조건의 실제 이행 여부를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울화일초등학교 남서측 인근. 단독주택·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 중 3층. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 각각 약 7미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 146.0㎡, 완경사 정방형 토지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,498,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일네오빌은 15세대 소규모 다세대이고 같은 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- HUG 포기 조건 원문 확인. 문현숙 미배당 보증금에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 문현숙 임차권 처리. 현재 회차 계산상 미배당 39,112,000원이 존재하지만, 확약 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 김주하 점유 확인. 전입은 2024.08.19로 말소기준 이후라 대항력은 없으나 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 80%만으로 저가매수라고 판단하지 말고 주변 다세대 실거래와 개별 호수 상태를 별도 대조해야 합니다.
- 명도. 임차권등기 말소와 별개로 실제 점유자의 퇴거·인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리의 승부처는 ‘확약 조건의 이행’
이 물건은 표면만 보면 선순위 대항력 임차인 때문에 부담이 큰 경매입니다. 문현숙 보증금은 342,000,000원이고 현재 회차 배당만 계산하면 39,112,000원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서가 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있어, 그 조건이 이행되면 주된 인수위험은 실질 0원*으로 정리됩니다.
다만 이것을 “완전 무위험”으로 읽으면 안 됩니다. 별도 점유자 김주하의 보증금은 확인되지 않았고, 동일네오빌의 실거래 비교금액도 제시되어 있지 않습니다. 1회 유찰된 308,000,000원이 감정가의 80%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 권리는 HUG 확약 조건을 확인하면 상당 부분 정리되지만, 가격과 점유관계는 추가 확인이 필요한 물건입니다.
