서울남부지방법원 2025타경12504. 화곡동 지디로뷰 4층 403호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 박종석은 2020.07.08. 매매계약을 거쳐 2020.11.16. 거래가액 265,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석에서 가장 중요한 것은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 강석운 임차인의 대항력과 매각조건의 확약입니다.

강석운의 임대차계약일과 확정일자는 2020.09.22., 전입·점유개시는 2020.10.15.입니다. 반면 말소기준권리는 2023.04.25. 남부천세무서장의 압류입니다. 따라서 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 인정되는 구조입니다. 보증금도 265,000,000원으로 현재 최저가 216,000,000원보다 큽니다. 이런 유형은 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 증가해, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에서 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시했습니다. 따라서 강석운 관련 원칙상 인수액은 존재하지만, 확약을 반영한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 실제 임차인은 강석운 1명이며, 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권승계인으로 언급되므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 인수를 끊는다

등기부상 2020.08.04. 성산포수산업협동조합의 채권최고액 3,240,000,000원 근저당권이 설정됐지만 2020.10.15. 일부포기로 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2023.04.25. 압류입니다. 이후 2023.10.25. 등기된 강석운의 주택임차권과 2025.10.02. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

강석운은 배당요구를 했고, 확정일자를 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 216,000,000원을 가정하면 집행비용 3,824,000원 이후 임차인에게 212,176,000원이 배당되고, 배당표상 부족분 52,824,000원이 남습니다. 통상이라면 이 잔액이 매수인에게 인수될 수 있지만, 이번 매각조건에서는 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 270,000,000원, 현재 최저매각가는 216,000,000원으로 1회 유찰된 감정가 80% 회차입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다.

지디로뷰는 2020.07.24. 사용승인된 20세대 규모이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.1회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 따라서 이번 물건 역시 “1회 유찰됐으니 충분히 싸다”는 식으로 접근하기보다 환금성과 실제 응찰수요를 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)

배당표 모델상 강석운 보증금의 미배당액은 52,824,000원으로 계산되지만, 매각조건의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약을 반영하면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡2동주민센터 남동측 인근. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 4층 403호이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지 남측 및 동측으로 폭 약 4~6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 토지. 토지면적 385.5㎡, 지목 대, 평지의 세로장방 형태이며 공시지가는 3,840,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 20세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 4.1회로 나타나, 응찰 시 매수가격뿐 아니라 향후 매도수요도 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기”와 “임차권등기 말소 조건”이 최종 매각조건에 그대로 기재돼 있는지 확인해야 합니다.
• 대항력 임차인 전제. 강석운의 전입·점유 2020.10.15.은 말소기준 2023.04.25.보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수형이라는 점을 잊으면 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 강석운은 2023.10.25. 배당요구한 것으로 정리돼 있으며, 확정일자 2020.09.22.에 따른 우선변제권이 반영됩니다.
• 주택도시보증공사 승계관계. 실제 임차인은 강석운 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권승계인으로 언급되므로 보증금을 별도로 더하지 말고 승계 및 말소 처리만 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.30. 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 해당 등기의 처리 및 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
• 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%인 216,000,000원입니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
• 환금성. 지디로뷰 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.1회입니다. 입찰가 결정 시 향후 매도 가능성과 응찰 경쟁을 함께 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 최종 매각조건을 직접 대조하세요.

맺으며 — “대항력 있음”과 “실질 인수 0원”이 동시에 맞다

이 물건은 얼핏 보면 보증금 265,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 위험도가 매우 높은 인수형 경매입니다. 현재 216,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 배당모델상 52,824,000원의 미배당 보증금이 남기 때문입니다. 그래서 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 “싸졌다”는 판단을 해서는 안 되는 물건입니다.

하지만 이번 사건은 매각조건이 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 강석운 관련 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 216,000,000원으로 정리할 수 있습니다.

다만 이 결론은 어디까지나 확약 조건이 최종 매각조건대로 이행된다는 전제에 서 있습니다. 민간임대주택등기도 존재하고, 지디로뷰 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 4.1회입니다. 즉 권리의 핵심은 확약 확인, 가격의 핵심은 환금성과 응찰수요 확인입니다. “대항력 임차인이 있으니 무조건 위험”도, “1회 유찰됐으니 무조건 싸다”도 이 사건의 정확한 해석은 아닙니다.