서울남부지방법원 2025타경12525. 양천구 신월동 로빈시그니쳐 5층 502호로, 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중입니다. 소유자 허은미는 2020년 6월 4일 매매를 원인으로 거래가액 275,000,000원에 취득했고, 현재 감정가는 279,000,000원, 1회 유찰된 최저매각가는 223,200,000원입니다.

이 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아닙니다. 임차인 박광배는 2022년 7월 11일 전입, 2022년 6월 13일 확정일자를 갖추고 있어 제공된 권리판정상 대항력과 우선변제권이 모두 인정됩니다. 보증금은 286,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 원칙적인 배당계산만 보면 현재 회차에서 66,724,800원이 미배당되어 매수인 인수로 이어질 구조입니다.

하지만 매각물건명세서에는 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 따라서 이 임차인의 금전 인수는 실질 0원으로 보아야 합니다. 다만 이 확약은 임차보증금 관계에 대한 것이며, 별도로 명시된 토지 지상권 인수 문제까지 없애는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 확약과 토지 지상권을 분리해서 봐야 한다

제공된 말소기준권리는 2023년 6월 2일 주택도시보증공사의 가압류 850,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정, 2024년 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2020년 고흥군수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지

임차권등기상 계약일은 2022년 6월 13일, 점유개시는 2022년 7월 8일, 주민등록일은 2022년 7월 11일이며 보증금은 286,000,000원입니다. 배당요구도 이루어졌습니다. 실제 임차인은 1명이며, 주택도시보증공사는 매각조건에서 주택임차권승계인으로 언급됩니다. 이는 별도의 실제 임차인 보증금을 하나 더 더하는 구조가 아니므로 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.

* 확약이 없다는 가정의 룰상 현재 회차 인수액은 66,724,800원입니다. 2회 유찰 시 110,739,840원, 3회 유찰 시 145,951,872원으로 계산되어 있습니다. 위 확약은 박광배 및 그 주택임차권승계인에 관한 보증금 잔액에 적용되며, 토지 지상권 등 다른 인수권리에는 적용되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저가는 감정가 279,000,000원의 80%인 223,200,000원입니다. 그러나 이 사건에 제공된 자료에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가 대비 20% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

특히 이 물건은 보증금 확약 덕분에 임차인 금전 인수가 실질 0원으로 정리되지만, 토지 별도등기의 지상권이 인수권리로 남아 있습니다. 이 권리의 경제적 영향이 수치화되어 있지 않기 때문에 단순히 최저가 223,200,000원을 실질취득의 최종 비용으로 보고 가격 경쟁력을 판단하는 것도 위험합니다.

④ 예상배당표 (매각가 223,200,000원 가정)

배당계산만 보면 임차인 보증금 부족분 66,724,800원이 발생합니다. 다만 매각조건의 포기·말소 확약 때문에 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 도시형생활주택 단지형다세대로 이용 중이며, 전용면적은 29.88㎡입니다. 로빈시그니쳐는 2020년 6월 17일 사용승인됐습니다.
• 입지. 서울특별시 양천구 신월동, 양강중학교 북측 인근입니다. 주변은 다세대주택·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 신정역 및 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상11층 건물의 5층 502호이며, 승강기·난방·CCTV·기계식주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 4,141,000원/㎡입니다. 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 도시철도 저촉 및 토지거래계약허가구역 지정 내용이 확인됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 로빈시그니쳐는 총 16세대이며, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 실거래 비교자료가 없어 가격 환금성은 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 지상권 원문 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 토지 을구 1번 지상권설정등기(1992.10.6. 제71505호)의 존속내용과 경제적 영향을 반드시 확인해야 합니다.
• 확약 조건 확인. 박광배 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원본을 대조해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박광배 1명입니다. 주택도시보증공사는 승계인으로 언급되므로 동일 보증금을 별도의 286,000,000원 채권으로 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 최저가만으로 가격판단 금지. 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 20% 할인만으로 시세보다 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
• 토지 별도등기. 매각물건명세서에 토지 별도등기가 명시되어 있으므로 집합건물 등기만 보지 말고 토지 등기사항까지 함께 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 체납 관리비와 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “보증금 위험은 해소됐지만, 권리 전체가 깨끗한 것은 아니다”

이 물건은 표면적으로 보면 보증금 286,000,000원이 최저가 223,200,000원보다 커서 대항력 임차인의 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산상 현재 회차의 미배당액도 66,724,800원입니다.

그러나 매각조건에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 확약이 명시돼 있으므로, 이 임차인의 금전 인수는 실질 0원으로 정리됩니다. 따라서 최저가에 낙찰된다는 가정의 금전상 실질취득은 223,200,000원이지만, 이 숫자만으로 투자매력을 판단하면 안 됩니다.

매수인이 인수할 권리로 별도 명시된 토지 지상권설정등기가 남아 있고, 비교 가능한 최근 실거래 자료도 없습니다. 결론은 “임차보증금 리스크는 조건부 해소, 토지 권리 리스크는 미해소, 가격 메리트는 판단 유보”입니다. 이 사건은 최저가 할인율보다 토지 별도등기와 지상권의 실제 내용이 입찰 여부를 좌우합니다.