의정부지방법원 2025타경73601. 양주시 덕계동 원창맨션 4층 403호, 다세대주택입니다. 감정가는 87,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 60,900,000원입니다. 표면 할인율은 감정가의 70%지만, 이 사건은 할인율보다 매수인이 낙찰 후 떠안는 권리가 훨씬 중요합니다.
말소기준권리는 2021.04.29. 설정된 강효진의 근저당권 40,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.01.25. 손병철 명의의 전세권입니다. 전세금은 40,000,000원이고 등기상 존속기간은 2021.01.25.부터 2023.01.24.까지이나, 매각물건명세서상 이 전세권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
여기에 경기주택도시공사의 임차보증금 75,000,000원이 있습니다. 임대차계약일은 2020.07.15., 주민등록일자는 2020.07.17., 확정일자는 2020.07.22.로 말소기준보다 빠르고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 60,900,000원에서 집행비용 1,496,200원을 제외하면 59,403,800원이 배당되고, 15,596,200원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73601 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕계동 614-28 원창맨션 4층 403호 · 도로명 평화로1489번길 60-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 목표면적 55.08㎡ |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 나정선 · 2008.06.10. 소유권이전 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 80,870,547원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 / 세대수 | 2000.06.10 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞의 두 권리가 핵심
반면 말소기준 이후의 강효진 근저당권, 부천시 압류, 서울보증보험 강제경매개시결정, 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 즉 이 사건은 후순위 등기가 복잡해서 위험한 것이 아니라, 말소기준 전에 이미 자리 잡은 전세권과 대항력 임차관계가 가격을 사실상 다시 만드는 사건입니다.
② 임차인·점유 관계 — 대항력과 승계 여부를 분리해서 본다
| 이름 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 소순교 | 2023.12.26 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 경기주택도시공사 | 2020.07.17 / 2020.07.22 | 75,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
| 경기주 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
소순교는 전입일 2023.12.26.으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 경기주택도시공사는 말소기준보다 앞선 주민등록과 확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. ‘경기주’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 임차인은 없습니다.
③ 실질취득가 — 유찰돼도 약 1.16억이 유지되는 구조
현재 회차에서 매수인의 확인 가능한 인수액은 두 덩어리입니다. 첫째, 경기주택도시공사의 미배당 보증금 15,596,200원. 둘째, 매각물건명세서상 인수되는 손병철 전세권 40,000,000원입니다. 합계는 55,596,200원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 전세권 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 60,900,000원 | 15,596,200원 | 40,000,000원 | 116,496,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 42,630,000원 | 33,537,340원 | 40,000,000원 | 116,167,340원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 29,840,999원 | 46,096,139원 | 40,000,000원 | 115,937,138원 |
대항력 임차인의 보증금 75,000,000원이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어납니다. 경기주택도시공사 부분만 보면 현재 회차는 60,900,000원 + 15,596,200원 = 76,496,200원, 2회 유찰 시 42,630,000원 + 33,537,340원 = 76,167,340원, 3회 유찰 시 29,840,999원 + 46,096,139원 = 75,937,138원으로 보증금 75,000,000원 부근에 고정됩니다. 여기에 별도 선순위 전세권 40,000,000원이 더해지므로 전체 실질취득도 약 1.16억원 부근에서 거의 움직이지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가 6,090만원을 기준으로 보면 안 된다
원창맨션(102동)의 비교 거래는 2건입니다. 다만 대상 목표면적은 55.08㎡이고 표시된 실거래는 모두 33.92㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 이 거래들을 대상 호수의 직접 시세로 단정하는 것은 적절하지 않고, 가격 수준을 보는 제한적 참고치로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 33.92㎡ | 1 | 65,000,000원 |
| 2023.05 | 33.92㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 비교지표 평균 | — | 2건 | 66,500,000원 |
최저매각가 60,900,000원만 놓고 보면 최근12개월 평균지표 66,500,000원의 91.6%입니다. 그러나 이 사건에서 그 수치는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 매수인이 실제 부담하는 현재 실질취득은 116,496,200원으로, 평균지표 66,500,000원의 175.2%입니다. 최신 거래 65,000,000원과 단순 금액 비교하면 179.2% 수준입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,200원 |
| 1. 경기주택도시공사 보증금 | 75,000,000원 | 59,403,800원 |
| 2. 전세권 · 손병철 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당권 · 강효진 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험 주식회사 | 80,870,547원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 경기주택도시공사의 보증금 중 59,403,800원이 배당되고 15,596,200원이 부족합니다. 별도로 손병철 전세권 40,000,000원은 매각물건명세서상 매수인 인수 대상입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 4층 403호입니다.
- 입지. 양주시 덕계동 덕계고등학교 서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 414.0㎡, 지목 대, 공시지가 598,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 12세대 규모이며 확인된 비교 실거래는 2건입니다. 비교 거래 면적이 대상 목표면적과 달라 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 확인. 손병철 전세권 40,000,000원이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 명세서 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 대항력 임차보증금 계산. 현재 회차 기준 경기주택도시공사 미배당 15,596,200원이 인수됩니다. 낙찰가가 내려가면 이 미배당액은 오히려 증가합니다.
- 실질취득가 기준으로 판단. 현재 최저가 60,900,000원이 아니라 확인 가능한 실질취득 116,496,200원을 기준으로 자금계획과 가격 판단을 해야 합니다.
- 경기주 점유관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 별도 인수 위험이 있는지 원문 서류와 현황을 확인해야 합니다.
- 소순교. 전입일 2023.12.26.으로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다.
- 실거래 면적 불일치. 비교 거래 33.92㎡와 대상 목표면적 55.08㎡가 다르므로 65,000,000원·68,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 관리비·세금·현황. 미납 관리비, 당해세와 실제 점유·인도 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구와 실거래 원문을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 화면에 보이는 최저매각가 60,900,000원이 매수인의 실제 취득원가가 아닙니다. 대항력 있는 경기주택도시공사 보증금의 현재 미배당액 15,596,200원과, 말소되지 않는 손병철 전세권 40,000,000원을 더하면 실질취득은 116,496,200원입니다.
더 중요한 점은 추가 유찰도 근본적인 해결책이 아니라는 것입니다. 낙찰가가 42,630,000원, 29,840,999원으로 내려가면 대항력 임차보증금 미배당이 각각 33,537,340원, 46,096,139원으로 증가합니다. 별도 전세권까지 포함한 실질취득은 116,167,340원, 115,937,138원으로 계속 약 1.16억원 수준입니다.
비교 거래는 대상보다 작은 33.92㎡라 직접 시세 비교에 한계가 있지만, 그 제한을 감안하더라도 실질취득액을 외면한 채 “감정가 70%, 최근 평균의 91.6%라 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 여기에 전입·보증금이 미상인 경기주 점유관계도 남습니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 높고, 선순위 인수권리가 중첩된 고난도 물건으로 보는 것이 데이터에 맞는 결론입니다.
