수원지방법원 2025타경719. 안산시 상록구 월피동 이손빌라트2차 지층 비102호, 전용 59.86㎡ 다세대주택입니다. 감정가 80,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 27,440,000원입니다. 소유자는 김미경으로 2009.03.30 매매를 원인으로 65,000,000원에 취득했고, 2025.07.11 국민은행 신청의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기부에는 과거 하나은행·양곡신용협동조합·국민은행 근저당과 안산시상록구 압류가 있었지만 해당 권리들은 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석상 말소기준은 2025.07.11 임의경매개시결정이며, 그 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 임차인 신고도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경719 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 485 이손빌라트2차 지층 비102호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 안산천서로6길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 지층 단위세대 · 방3·거실·주방겸 식당·욕실겸 화장실2·발코니·현관 |
| 전용면적 | 59.86㎡ |
| 건물규모 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 · 10세대 |
| 소유자 | 김미경 · 2009.03.30 매매 · 거래가액 65,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 80,000,000원 / 27,440,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사국민은행 / 19,635,360원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 과거 권리는 말소, 현재 인수액 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 과거 안산시상록구 압류 2건과 하나은행·양곡신용협동조합·국민은행 근저당은 모두 등기부상 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 기준이 되는 2025.07.11 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있어 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 크게 싸지만 비교표본은 1건
이손빌라트2차의 동일 면적 59.86㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 2024.05에 1층이 134,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가 27,440,000원은 이 거래금액의 20.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 59.86㎡ | 1 | 134,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.86㎡ | 1건 | 134,000,000원 |
표면적인 가격 차이는 큽니다. 감정가 80,000,000원도 위 실거래 134,000,000원보다 낮고, 현재 최저가는 27,440,000원까지 내려왔습니다. 다만 해당 거래는 1층이고 본건은 지층이며, 비교 가능한 거래도 단 한 건입니다. 따라서 134,000,000원을 본건의 직접적인 적정가로 단정하기보다 가격 참고선으로 제한해 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 893,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 26,546,080원 |
현재 계산에서는 집행비용 893,920원을 제외한 26,546,080원이 소유자 교부액으로 잡혀 있으며, 채권자 배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 절차에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 더 유찰되면 1,920만원·1,345만원
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 27,440,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 19,208,000원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 13,445,600원 | 0원 |
현재 회차만으로도 감정가 대비 할인폭은 큽니다. 4회 유찰 시 19,208,000원, 5회 유찰 시 13,445,600원으로 내려갑니다. 다만 이미 3회 유찰된 만큼 “더 싸질 수 있다”는 사실과 함께 왜 시장에서 세 차례 외면받았는지를 지층·건물 규모·환금성 측면에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광덕중학교 동남측 인근 안산천서로6길에 위치합니다. 주변은 공동주택이 밀집하고, 동북측에는 자동차검사소·정비공장·주유소, 동남측에는 안산천이 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 동남측 안산천로에 여러 방면으로 운행하는 노선버스 정류장이 있어 교통여건은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 지층 비102호 단위세대로 방3, 거실, 주방겸 식당, 욕실겸 화장실2, 발코니, 현관 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 다세대주택이며 전체 10세대 규모입니다. 외벽은 드라이비트, 내부는 벽지도배·타일, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 급배수·위생설비·도시가스·소화설비를 갖추고 개별난방 구조입니다.
- 도로. 소로1류와 소로3류, 2면이 도로와 접하는 각지입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 토지 공시지가는 1,743,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 현관에는 ‘비02’로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지층 현장 확인. 채광·환기·습기·누수·곰팡이와 창호 상태를 직접 확인해야 합니다. 지층 여부는 동일 면적 1층 실거래와 가격 차이를 만드는 핵심 요소입니다.
- 실거래 해석. 134,000,000원 거래는 2024.05의 1건뿐입니다. 단일 표본을 그대로 적정가로 보지 말고 층·상태 차이를 별도로 반영해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 확인. 현재 27,440,000원까지 내려온 이유가 단순 시장 침체인지, 지층 선호도·물건 상태·절차상 사유인지 현장에서 확인하세요.
- 경매신청 근거 재확인. 국민은행 청구액은 19,635,360원이지만 현재 예상배당에는 채권자 배당이 0원으로 표시됩니다. 등기부 최신본·매각물건명세서·채권계산서를 반드시 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현황조사서 및 현장 방문으로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 지층 환금성이 승부처”
이 물건은 현재 계산상 임차인과 인수액이 없고, 과거 근저당·압류도 이미 말소돼 권리구조 자체는 단순한 편입니다. 가격도 감정가 80,000,000원에서 세 번 유찰돼 27,440,000원까지 내려왔고, 2024.05 동일 면적 1층 실거래 134,000,000원과 비교하면 20.5% 수준입니다.
다만 이 숫자만으로 “싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다. 본건은 지층이고 전체 10세대의 소규모 다세대이며, 비교 가능한 실거래는 단 한 건입니다. 이미 평균과 같은 3회 유찰 구간까지 내려왔다는 점도 시장의 낮은 선호를 함께 보여줍니다. 권리는 통과, 가격은 매력적이지만 현장성과 환금성 검증이 필수 — 이 사건의 핵심은 2,744만원이라는 숫자보다 지층 물건을 실제로 얼마에 다시 팔 수 있느냐에 있습니다.
