의정부지방법원 2025타경73693. 의정부동 라움엠주상복합아파트 19층 1902호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 해당 단지는 2018.05.29 사용승인된 125세대 규모입니다. 현재 감정가는 212,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 148,400,000원입니다.
등기만 보면 말소기준은 2025.03.27 서울보증보험주식회사의 가압류 47,563,090원입니다. 그 뒤 우리은행 가압류, 강제경매개시결정, 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 남서울농업협동조합 근저당과 김남규 전세권은 이미 말소돼 현재 인수대상 권리는 아닙니다. 문제는 등기가 아니라 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 145-4 라움엠주상복합아파트 19층 1902호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 대상면적 42.1㎡ · 지상19층 중 19층 |
| 소유자 | 이호엽 (2022.05.02 소유권이전 · 거래가액 214,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 148,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 51,937,590원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2025.03.27 서울보증보험주식회사 가압류 47,563,090원입니다. 이후 설정된 우리은행 가압류 203,716,970원, 강제경매개시결정, 국민은행 가압류 19,289,186원은 매각으로 소멸합니다. 2018년 남서울농업협동조합 근저당은 2021.03.10 이미 말소됐고, 2022년 설정된 전세금 185,000,000원의 전세권도 2024.03.14 해지로 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노태민 | 2024.03.14 | 미상 | 미상 | 2025.12.26 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 가능성 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 노태민은 전입일이 말소기준보다 앞서 대항력 판단상 주의가 필요합니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않아 최저가 148,400,000원에 낙찰받았을 때의 실질취득가를 산정할 수 없습니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당 후 미회수액이 남는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득비용이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 현재 가격은 최근 평균 아래지만, 시장은 하락 중
라움M주상복합아파트의 최근 거래 12건 전체 평균은 187,583,333원이지만, 과거 2억원대 거래가 포함돼 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 3건의 평균은 157,666,666원, 최신 거래는 2026.06 · 157,000,000원입니다. 현재 최저가 148,400,000원은 최근 12개월 평균의 94.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 39.82㎡ | 8 | 157,000,000원 |
| 2026.01 | 42.1㎡ | 17 | 178,000,000원 |
| 2025.12 | 39.2㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 2024.07 | 42.1㎡ | 12 | 207,000,000원 |
| 2024.07 | 42.1㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2024.07 | 42.1㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 42.1㎡ | 7 | 202,000,000원 |
| 2024.01 | 42.1㎡ | 15 | 180,000,000원 |
| 2023.10 | 42.1㎡ | 14 | 178,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 16 | 208,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 16 | 208,000,000원 |
| 2023.04 | 39.2㎡ | 6 | 197,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 157,666,666원 |
현재 최저가 148,400,000원 자체는 최근 평균과 최신 거래보다 각각 낮습니다. 그러나 그 차이는 약 9,266,666원과 8,600,000원 수준이고, 대항력 임차인의 보증금·미배당 인수액이 미상이어서 이 할인폭이 실제 매수비용에서도 유지되는지는 알 수 없습니다. 따라서 최저가만 기준으로 “시세보다 싸다”고 결론낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,877,600원 |
| 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 47,563,090원 | 47,563,090원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 203,716,970원 | 97,959,310원 |
| 갑구 5번 · 강제경매개시결정 | 미상 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 19,289,186원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당 계산상 채권 총액은 270,569,246원, 채권자 배당액은 145,522,400원, 미배당은 125,046,846원입니다. 다만 임차인 노태민의 보증금과 우선변제 여부가 확정되지 않아, 이 표만으로 실제 임차인 배당 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰될수록 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 148,400,000원 | 145,522,400원 | 125,046,846원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 103,880,000원 | 101,625,680원 | 168,943,566원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,716,000원 | 71,007,112원 | 199,562,134원 |
유찰이 이어지면 표면 최저가는 103,880,000원, 72,716,000원으로 내려갑니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 남는 경우에는 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수 있어 실질취득비용이 함께 내려가지 않을 수 있습니다. 이 사건에서는 보증금이 미상이므로 회차가 내려갈수록 무조건 유리하다고 볼 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상19층 건물의 19층 1902호입니다.
- 입지. 의정부동 소재 송산교차로 북동측 인근으로, 주변에 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 수도권1호선 의정부역 및 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측은 왕복 4차선, 동측은 폭 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 2,511,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2018.05.29이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 설비 확인. 도시가스 개별난방·급배수·승강기·기계식 주차설비 등이 있는 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 거래 추세. 최근 12개월 평균 157,666,666원으로 이전 거래군 대비 20.2% 하락했습니다. 최근 가격 흐름은 명확히 하향입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 노태민의 보증금 액수와 확정일자, 배당요구의 효력 및 예상배당액을 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 확인된 미배당 임차보증금이 있다면 낙찰가에 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 187,583,333원보다 최근 12개월 평균 157,666,666원과 최신 거래 157,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락장 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 20.2% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 큰 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 최상층·설비 확인. 19층 중 19층이며 폐문부재로 내부와 설비 정상작동 여부가 확인되지 않았으므로 현장 상태 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.484억”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
표면 가격만 보면 현재 최저가 148,400,000원은 최근 12개월 실거래 평균 157,666,666원보다 약 9,266,666원 낮습니다. 하지만 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가가 아니라 노태민의 보증금입니다. 전입일 2024.03.14는 말소기준 2025.03.27보다 빠르고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 후순위 권리가 모두 소멸한다는 사실만으로 인수 0원이라고 결론낼 수 없습니다.
시장 측면에서도 최근 12개월 평균이 이전 거래군보다 20.2% 하락했습니다. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만 하락폭과 임차인 인수위험을 함께 반영해야 합니다. 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 보증금 확인 전 보류. 보증금·확정일자·예상배당을 확인해 실질취득가를 다시 계산한 뒤에야 입찰가 판단이 가능합니다.
