의정부지방법원 2025타경73793. 양주시 광사동 해동마을한양수자인 301동 7층 701호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 235,000,000원의 선순위 임차권입니다. 장세준은 2022.01.20 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.11.29이며 2024.01.29 임차권등기까지 마쳤습니다. 제공된 권리판정상 말소기준은 2025.12.12 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 장세준의 임차보증금반환채권 양수인으로 우선변제권을 승계하면서, 대항력은 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출했습니다. 따라서 현재 회차 배당표상 부족분 9,020,000원은 확약이 없다면 매수인 인수 대상으로 계산되지만, 확약 적용 후 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73793 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광사동 712 해동마을한양수자인 301동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·욕실·발코니 · 15층 내 7층 |
| 대상면적 | 59.9067㎡ |
| 소유자 | 김건하 · 2016.09.21 소유권이전 당시 김상식 · 거래가액 195,000,000원 · 2022.02.04 명의인 표시 변경 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 0
말소기준으로 잡힌 권리는 2025.12.12 강제경매개시결정입니다. 장세준의 임차권등기는 2024.01.29로 그보다 앞서고, 전입·점유는 2022.01.20이므로 대항력과 우선변제권을 갖는 임차인입니다. 보증금도 235,000,000원으로 최저매각가 230,000,000원보다 큽니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 우선변제권은 주택도시보증공사가 승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장세준 | 제701호 전부 | 235,000,000원 | 2022.01.20 | 2021.11.29 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 우선변제권 승계 |
장세준은 실제 임차인이고, 주택도시보증공사는 신청채권자이자 임차보증금반환채권의 양수인으로 우선변제권을 승계한 구조입니다. 임차보증금을 장세준과 주택도시보증공사에 각각 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건의 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 2.30억은 최근 평균보다 높다
해동마을한양수자인 동일 면적대의 최근 거래 12건 평균은 223,583,333원입니다. 현재 최저가이자 확약 적용 후 실질취득액인 230,000,000원은 최근 12개월 평균의 102.9%입니다. 최신 거래 역시 2026.08 230,000,000원이므로, 신건 가격은 최신 거래와 같고 최근 평균보다는 높습니다. 따라서 현재 회차를 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 7 | 222,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 11 | 222,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 4 | 227,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 14 | 235,000,000원 |
| 2026.05 | 59.94㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 6 | 223,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 5 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 59.94㎡ | 14 | 225,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 59.9067㎡ | 12건 | 223,583,333원 |
최근 거래 범위는 215,000,000원~235,000,000원입니다. 대상 물건의 신건 가격 230,000,000원은 이 범위 안이지만 평균보다 높고, 2026.08 최신 거래와 정확히 같습니다. 권리상 확약 효과가 크더라도 권리 안전성이 곧 가격 할인으로 연결되는 물건은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 장세준 보증금 | 235,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산식상 임차보증금 부족분은 9,020,000원입니다. 이는 확약이 없다면 매수인 인수로 계산되는 금액이지만, 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약에 따라 해당 임차인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 총취득액은 매각가를 따른다
| 회차 | 매각가 | 확약 전 산식상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 230,000,000원 | 9,020,000원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 184,000,000원 | 54,376,000원 | 0원 | 184,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 147,200,000원 | 90,660,800원 | 0원 | 147,200,000원 |
이 표가 이 사건의 핵심을 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 선순위 임차보증금 미배당분이 커져 매수인 인수가 증가하는 구조입니다. 하지만 이번 사건은 해당 임차인에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있으므로 실질 인수를 0원으로 봅니다. 따라서 확약의 효력이 그대로 적용되는 한 유찰 후에는 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광사초등학교 남서측 인근 해동마을한양수자인 단지 내 301동으로, 주변은 아파트·근린생활시설·주상복합 건물 등이 형성된 고읍택지지구입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 도로망이 연결돼 있으며 인근에 버스정류장이 위치해 전반적인 교통여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 내 7층이며 사용승인일은 2010.07.28입니다. 승강기·난방·화재경보기·옥내소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·성장관리권역이며 공시지가는 1,061,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 해동마을한양수자인은 764세대이며 동일 면적대 최근 12건 거래가 215,000,000원~235,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 실질 인수 0원 판단은 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 핵심이므로 입찰 전 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 장세준 임차권등기가 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 매각물건명세서와 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 230,000,000원은 최근 12개월 평균 223,583,333원보다 높고 최신 거래 230,000,000원과 같습니다. 신건 가격만으로는 할인 메리트가 없습니다.
- 유찰 시 재평가. 시나리오상 1회 유찰 매각가는 184,000,000원, 2회 유찰 매각가는 147,200,000원입니다. 확약 효과가 유지되는지 확인한 뒤 회차별로 다시 판단해야 합니다.
- 관리비·현황 확인. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현 점유관계와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 확약이 판을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 235,000,000원의 대항력 있는 임차인이 최저가 230,000,000원보다 앞서는 부담스러운 구조입니다. 실제 배당표도 신건에서 9,020,000원의 부족분을 계산합니다. 그러나 이 물건은 주택도시보증공사가 2026.07.01 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했다는 점이 결정적입니다. 따라서 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원, 신건 실질취득액은 230,000,000원입니다.
남는 문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균은 223,583,333원, 최신 거래는 230,000,000원입니다. 현재 실질취득액은 평균의 102.9%이자 최신 거래와 같은 수준이므로, 권리는 확약으로 정리됐지만 신건 가격은 보류가 맞습니다. 이 사건의 승부처는 선순위 임차권 자체보다 확약서의 효력을 원본으로 확인한 뒤, 현재 시세 수준의 신건 가격을 받아들일지 여부입니다.
