수원지방법원 2025타경732. 시흥시 정왕동 시화엠티브이메가스퀘어 3층 317호의 근린시설입니다. 감정평가상 현재 근린생활시설(음식점)으로 이용 중이며, 소유자는 유해종입니다. 2022.05.31. 농협은행주식회사 근저당권이 채권최고액 522,000,000원으로 설정돼 있고 이것이 말소기준권리입니다. 2025.07.17. 농협은행주식회사가 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 감정가 571,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 137,097,000원, 감정가의 24%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 충분하다고 결론내릴 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경732 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 3층 317호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설(음식점)으로 이용중 |
| 소유자 | 유해종 · 2022.05.31. 소유권이전 · 거래가액 606,518,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 571,000,000원 / 137,097,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 452,560,479원 |
| 말소기준권리 | 2022.05.31. 농협은행주식회사 근저당권 · 채권최고액 522,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 근저당은 명확, 임차관계는 미상
등기상 핵심은 단순합니다. 2022.05.31. 설정된 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 2025.07.17. 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2022.04.13. 코리아신탁주식회사 명의 신탁 관련 등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
점유자 확인
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 수라채움 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 점유자는 1곳이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 및 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 137,097,000원으로 감정가 571,000,000원의 24%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 95,967,900원(감정가 17%), 6회 유찰 시 시나리오는 67,177,530원(감정가 12%)입니다.
하지만 실거래 시세 자료가 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 근린시설이고 이미 4회 유찰된 상태이므로, 단순한 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 137,097,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,719,358원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 522,000,000원 | 134,377,642원 |
| 미배당 | - | 387,622,358원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 매각대금 137,097,000원 중 집행비용 2,719,358원을 제외한 134,377,642원이 농협은행주식회사 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 387,622,358원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물리적 이용·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 근린생활시설(음식점)으로 이용 중입니다.
- 일체사용. 인접한 다수 구분건물과 호수별 경계벽 구분 없이 동일 영업장인 음식점 수라채움으로 이용 중입니다. 구조상·이용상 독립적으로 이용 가능하고 건축물 현황도에 따른 원상태 복원이 가능한 일시적 상태로 판단됐으나, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
- 위치. 시화MTV거북섬 북서측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·숙박시설·수변공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물 내 3층 317호이며 공동 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 북측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로, 동측으로 폭 약 15미터 내외 보행자도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역(반월특수지역)·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,145,000원/㎡입니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면관리및매립에관한법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없음으로 조사됐고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 우선 확인. 주식회사 수라채움의 보증금과 전입신고일이 미상입니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 매각물건명세서와 관련 자료를 통해 보완 확인해야 합니다.
- 일체사용 상태 재확인. 317호가 인접 다수 구분건물과 경계벽 없이 하나의 음식점으로 사용 중입니다. 독립 사용과 원상복원 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 최저가는 감정가의 24%지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 확정할 수 없습니다.
- 4회 유찰 의미 확인. 현재 회차는 이미 4회 유찰 상태입니다. 추가 유찰 시 최저가는 95,967,900원, 그 다음 시나리오는 67,177,530원이지만 가격 하락만으로 권리·점유 문제가 해소되는 것은 아닙니다.
- 토지 별도등기 확인. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기 내용을 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 점유자 보증금도 미상입니다.
맺으며 — “24%라는 숫자보다 미상 임차관계가 먼저”
이 사건은 감정가 571,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 137,097,000원, 감정가의 24%까지 내려온 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 농협은행주식회사 근저당으로 명확하고 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
하지만 현황조사상 주식회사 수라채움의 보증금과 전입신고일이 미상이라 대항력과 실제 인수위험은 아직 확정되지 않았습니다. 더구나 317호는 인접 다수 구분건물과 경계벽 없이 하나의 음식점으로 사용 중이어서 독립 이용과 원상복원 상태도 현장 확인이 필요합니다. 실거래 시세 자료도 없어 감정가 대비 24%만으로 저가매수라고 판단할 수도 없습니다. 말소기준은 명확하지만, 임차관계·일체사용·가격 검증은 보류. 이 세 가지 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
