246,400,000원
의정부지방법원 2025타경73806. 포천2차아이파크 209동 8층 804호 아파트입니다. 감정가는 352,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 246,400,000원입니다. 권리의 기준점은 2021.08.09 설정된 주식회사오케이저축은행의 채권최고액 216,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 추가된 오케이저축은행 근저당 2건과 신한카드·하나저축은행·하나캐피탈·서울보증보험의 가압류, 국·포천시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 전명희의 전입신고는 2021.08.19로 말소기준권리인 2021.08.09 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 배당순위 자체는 추가 확인이 필요합니다. 이 미확인 사항은 배당액에는 영향을 줄 수 있어도, 현재 자료상 매수인 인수액을 발생시키지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73806 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 군내면 구읍리 743 포천2차아이파크 209동 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.8028㎡ · 방3·거실·주방겸식당·욕실겸화장실2·드레스룸·다목적실·현관·발코니 · 22층 건물 내 8층 |
| 사용승인 | 2017.12.29 |
| 소유자 | 김만수 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 377,989,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
과거 전북은행 근저당 216,000,000원과 피플펀드대부 근저당 45,500,000원·29,900,000원은 이미 말소됐습니다. 현존 권리의 말소기준은 2021.08.09 오케이저축은행 근저당 216,000,000원입니다. 바로 다음 날 같은 금융기관이 110,400,000원 근저당을 추가했고, 2022.07.11 다시 57,600,000원 근저당이 설정됐습니다. 이후 가압류·압류가 연속해서 붙었지만 모두 기준권리보다 늦어 낙찰로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 전명희 | 2021.08.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 27.1% 낮은 구간
포천2차아이파크 동일면적 84.8㎡의 실거래 12건 평균은 328,750,000원입니다. 그러나 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 337,857,142원, 최신 거래는 2026.06 378,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 6.9% 상승했습니다. 즉 과거 고가 거래 때문에 전체 평균이 부풀려진 상황이 아니라, 오히려 최근 거래가격이 더 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.8㎡ | 17 | 378,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 14 | 345,000,000원 |
| 2026.01 | 84.8㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.8㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2025.11 | 84.8㎡ | 15 | 327,000,000원 |
| 2025.08 | 84.8㎡ | 9 | 300,000,000원 |
| 2025.07 | 84.8㎡ | 4 | 345,000,000원 |
| 2025.05 | 84.8㎡ | 9 | 320,000,000원 |
| 2025.02 | 84.8㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2024.08 | 84.8㎡ | 1 | 295,000,000원 |
| 2024.08 | 84.8㎡ | 13 | 335,000,000원 |
| 2024.04 | 84.8㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.8㎡ | 7건 | 337,857,142원 |
| 전체 평균 | 84.8㎡ | 12건 | 328,750,000원 |
현재 최저가 246,400,000원은 최근 12개월 평균의 72.9%입니다. 실거래 표본 최저 295,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 378,000,000원과는 차이가 더 큽니다. 게다가 최근 거래 추세가 +6.9%로 상승 방향이어서, 하락장 때문에 낮아진 과거 평균을 기준으로 할인처럼 보이는 구조도 아닙니다. 현재 자료만 놓고 보면 1회 유찰 가격 자체에는 분명한 가격 여유가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 (을구 4) | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 (을구 6) | 110,400,000원 | 26,150,400원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 (을구 8) | 57,600,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,926,498원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 하나저축은행 | 71,133,409원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 28,086,072원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 512,145,979원 중 예상배당은 242,150,400원이고 미배당은 269,995,579원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당 채권은 말소기준 이후 권리의 부족분으로, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 269,995,579원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 172,480,000원 | 169,265,280원 | 342,880,699원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 120,735,999원 | 118,245,695원 | 393,900,284원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 매수인에게 승계되는 권리가 새로 생기는 구조는 아닙니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구액 377,989,305원 전액이 충족되지 않으며 예상배당은 242,150,400원입니다. 2회 유찰 시 169,265,280원, 3회 유찰 시 118,245,695원으로 줄어듭니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포천종합운동장 북동측 인근. 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 농경지, 중소규모 공장·창고가 혼재된 지역으로 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
- 물건 상태. 2017.12.29 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 22층 건물의 8층. 승강기·소화전·난방·위생 및 급배수시설이 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며 비행안전제2구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 단지 규모. 포천2차아이파크 461세대, 동일면적 84.8㎡ 거래가 지속적으로 확인됩니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 337,857,142원으로 전체 12건 평균 328,750,000원보다 높고, 최근 거래 추세는 +6.9%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전명희 점유 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 확인되는 만큼 현장 점유 상태와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 임차 세부내역 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 원본을 최종 확인해야 합니다.
- 세금채권 확인. 국과 포천시 압류가 존재합니다. 매각으로 소멸하더라도 실제 배당순서는 당해세 등 우선권에 따라 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 337,857,142원, 최신 거래 378,000,000원, 현재 최저가 246,400,000원을 함께 놓고 층·향·내부 상태 차이를 반영해 상한을 정하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·현황조사·매각물건명세서·실거래 원자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부는 낙찰가
이 물건의 핵심은 복잡해 보이는 채권 숫자와 매수인 인수를 분리해서 보는 것입니다. 근저당 3건과 가압류·압류가 다수 존재하지만 말소기준인 2021.08.09 오케이저축은행 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 전명희도 2021.08.19 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 회차에서는 유리한 쪽입니다. 최저가 246,400,000원은 최근 12개월 평균 337,857,142원의 72.9%이고, 최신 2026.06 거래 378,000,000원보다 낮습니다. 최근 실거래 추세 역시 +6.9%로 상승 방향입니다. 다만 임차인의 보증금·확정일자·배당요구, 국·포천시 세금채권의 실제 배당순위는 원본 확인이 남아 있습니다. 권리상 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래 — 다만 점유와 배당 세부를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건으로 정리할 수 있습니다.
