서울남부지방법원 2025타경12633. 강서구 방화동 제이스빌 6층 601호, 감정평가상 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 겉모습만 보면 위험도가 높습니다. 임차권자 노태호의 보증금이 439,000,000원이고, 주민등록일 2022.05.09·확정일자 2022.04.19로 말소기준인 2025.04.11 서울특별시 압류보다 앞섭니다. 즉 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차권이며, 현재 최저가 359,200,000원으로 배당하면 보증금 중 85,628,800원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙습니다. 매각물건명세서 비고에 노태호의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재되어 있습니다. 따라서 이 조건이 실제 매각절차에서 이행되면, 노태호 임차권 때문에 매수인이 부담할 금액은 실질 0원*으로 봅니다. 이 포기조건은 노태호의 임차권에 관한 것이며, 별도로 조사된 박유미 점유관계는 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12633 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 592-103 제이스빌 제6층 제601호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 금낭화로9길 13-6 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 다세대주택 · 철근콘크리트구조 평지붕 6층건 중 6층 601호 |
| 사용승인일 | 2022.03.02 |
| 소유자 | 김순연 (2022.04.13 매매 · 거래가액 439,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 449,000,000원 / 359,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 439,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 원칙 인수, HUG 포기조건이 예외
말소기준은 2025.04.11 서울특별시 압류입니다. 그보다 앞선 2024.05.13 노태호의 주택임차권은 등기부상 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리로 분류되어 있습니다. 이후 2025.05.15 국 압류와 2025.10.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2022.03.15의 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다.
② 임차인·점유관계
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노태호 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.09 | 439,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 승계 실질 0원* |
| 박유미 | 미상 | 2025.07.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
실제 임차관계에서 핵심 보증금은 노태호의 439,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 이 임차권의 승계인으로 기재된 것이므로 노태호 보증금과 별개의 보증금으로 합산하지 않습니다. 박유미는 2025.07.11 전입으로 말소기준 2025.04.11보다 뒤이므로 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 점유부분은 미상입니다.
* 노태호 임차권의 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되는 경우를 전제로 합니다. 조건을 배제하면 현재 회차의 룰상 인수액은 85,628,800원입니다.
③ 가격 비교 — 포기조건을 반영해도 현재 회차가 싸지는 않다
가격판단에서는 선순위 임차권의 명목 보증금 439,000,000원을 그대로 실질취득가로 잡지 않습니다. 이 사건은 HUG 포기·말소 조건이 있으므로 그 조건이 이행될 경우 현재 회차의 실질취득액은 359,200,000원입니다. 그런데 확인된 제이스빌 거래는 2024.01 전용 19.31㎡·4층의 329,000,000원 1건이고, 현재 최저가는 그 금액의 109.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.01 | 19.31㎡ | 4 | 329,000,000원 |
경매 대상 면적은 36.41㎡인데 확인된 거래의 면적은 19.31㎡로 서로 일치하지 않습니다. 따라서 329,000,000원을 동일면적의 정밀 시세로 단정해서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가가 확인된 최근 거래 금액보다 이미 높다는 사실은 분명합니다. 제공된 비교지표 역시 최저가 ÷ 최근 거래 = 109.2%이므로, 현 단계에서 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘1회 유찰로 가격 메리트가 생겼다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 359,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,828,800원 |
| 1. 임차인 노태호 보증금 | 439,000,000원 | 353,371,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 439,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 모두 소진됩니다. 노태호 보증금의 미배당액은 85,628,800원입니다. 통상 구조라면 이 미배당액이 매수인에게 넘어가지만, 이 사건에서는 HUG의 반환청구권 포기·임차권 말소 조건 때문에 실질 인수 0원*으로 분석합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘원칙 인수액’은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 포기조건 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 359,200,000원 | 85,628,800원 | 359,200,000원 |
| 2회 유찰 시 | 287,360,000원 | 156,463,040원 | 287,360,000원 |
| 3회 유찰 시 | 229,888,000원 | 213,130,432원 | 229,888,000원 |
포기조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 노태호 보증금의 미배당액이 커져 매수인 인수액도 85,628,800원 → 156,463,040원 → 213,130,432원으로 늘어납니다. 하지만 이 사건은 HUG가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하는 조건이므로, 그 조건이 이행되는 경우 실질 부담은 각 회차의 낙찰가 자체가 됩니다. 따라서 포기조건의 유효한 이행 여부가 가격보다 먼저 확인할 사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울방화초등학교 동측 인근이며, 주위는 다세대주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 제이스빌까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물로 사용승인일은 2022.03.02이며, 승강기·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 장방형·평탄한 토지이며 주거용으로 이용 중이고 남측으로 금낭화로9길이 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재되어 있습니다.
- 거래표본. 제이스빌은 20세대이며 확인된 거래는 1건입니다. 대상면적 36.41㎡와 거래면적 19.31㎡가 달라 시세 정밀도는 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- HUG 포기·말소 조건 원문 확인. 이 조건이 실질 인수액을 85,628,800원에서 0원으로 바꾸는 핵심입니다. 매각물건명세서 원문과 매각조건을 반드시 대조해야 합니다.
- 노태호 임차권. 주민등록 2022.05.09, 확정일자 2022.04.19, 보증금 439,000,000원으로 말소기준보다 선순위입니다. 포기조건을 제외하면 인수형 권리라는 점을 잊지 말아야 합니다.
- 박유미 점유 확인. 2025.07.11 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 점유부분은 미상입니다. 실제 점유·명도상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적으로. 현재 최저가 359,200,000원은 확인된 최근 거래 329,000,000원의 109.2%입니다. 1회 유찰만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 면적 불일치. 경매 대상 36.41㎡와 확인된 거래 19.31㎡가 달라 단순 비교에는 한계가 있습니다. 동일·유사 면적 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.04.14 민간임대주택 등록에 따른 등기가 있으므로 입찰 전 관련 원문과 현행 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 임차권 승계·포기 조건 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 위험은 조건으로 풀렸지만, 가격 메리트는 아직 없다”
이 물건의 첫인상은 보증금 439,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 강한 인수위험이 있는 사건입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 85,628,800원의 미배당액을 보여 줍니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있어, 그 조건이 제대로 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 359,200,000원은 확인된 최근 거래 329,000,000원보다 높고 비교지표도 109.2%입니다. 게다가 비교 거래는 대상보다 면적이 작아 정밀한 시세 근거로 쓰기 어렵습니다. 따라서 결론은 “권리는 HUG 조건 확인 후 접근 가능, 가격은 보수적으로”입니다. 이 사건의 우선순위는 최저가 할인율이 아니라 HUG 포기·말소 조건의 확정적 이행 여부와 동일면적 시세 재확인입니다.
