서울남부지방법원 2025타경12637. 양천구 목동 제이스빌 2층 206호, 전용 25.41㎡급 다세대주택입니다. 감정평가 이용상태 역시 다세대주택으로 확인됩니다. 소유자 김순연은 2022년 3월 25일 매매를 원인으로 359,000,000원에 취득했고, 같은 시기 이상욱의 임대차가 시작됐습니다. 이상욱은 2022년 3월 17일 확정일자를 받고 2022년 4월 19일 전입·점유했으며, 이후 2024년 4월 29일 임차보증금 359,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준권리는 2025년 4월 11일 서울특별시의 압류입니다. 이상욱의 임차권등기와 전입은 이보다 앞서므로 원칙적인 권리순서만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 249,600,000원을 기준으로 집행비용을 차감한 뒤 보증금에 245,305,600원이 배당되면 룰상 부족액은 113,694,400원입니다. 다만 이 사건은 그 부족액을 그대로 매수인이 떠안는 구조로 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12637 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 목동 646-26 제이스빌 제2층 제206호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 목동중앙남로16나길 66 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 25.41㎡급 · 지하1층 / 지상6층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2021.12.31 |
| 소유자 | 김순연 (2022.03.25 매매 · 거래가액 359,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 312,000,000원 / 249,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 359,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 조건부 해소
등기 순서에서 가장 중요한 권리는 이상욱의 주택임차권입니다. 임대차계약일 2022년 3월 12일, 확정일자 2022년 3월 17일, 전입·점유 2022년 4월 19일이고 임차권등기는 2024년 4월 29일입니다. 말소기준인 서울특별시 압류는 2025년 4월 11일이므로 이상욱은 대항력과 우선변제권이 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 미배당 잔액청구 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 이 권리가 매수인의 실제 금전 부담으로 이어지는지는 별도로 봐야 하며, 이 사건에서는 조건 이행 시 실질 부담을 0원으로 봅니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상욱 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.04.19 확정 2022.03.17 | 359,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 有 주택도시보증공사 실질 인수 0원* |
| 강이수 점유 부분 미상 | 2025.05.14 | 미상 | 대항력 없음 전입일 기준 | 미상 | 승계 없음 보증금·확정일자 확인 필요 |
* 이상욱의 룰상 현재 회차 미배당·인수 계산액은 113,694,400원입니다. 다만 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 해당 조건 이행 시 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 선순위 보증금 때문에 단순히 최저가만 비교하면 왜곡될 수 있는 유형이지만, 주택도시보증공사의 포기·말소 조건을 반영하면 현재 회차에서 이상욱 관련 실질 인수는 0원입니다. 따라서 실질취득액은 249,600,000원으로 최저매각가와 같습니다.
| 구분 | 시점 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 비교 실거래 | 2022.06 | 25.29㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 실거래 평균 | 1건 | 25.29㎡ | 2 | 359,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 1회 유찰 | 25.41㎡급 | 2 | 249,600,000원 |
비교 가능한 실거래는 1건으로, 2022년 6월 2층 전용 25.29㎡가 359,000,000원에 거래됐습니다. 현재 실질취득 249,600,000원은 이 금액의 69.5%입니다. 수치만 놓고 보면 약 30.5% 낮은 구간이지만, 비교 거래가 1건뿐이고 최신 거래 시점도 2022년 6월이므로 이 한 건만으로 현재 시세를 확정적으로 판단하기보다는 실제 응찰 전 주변 다세대 거래와 함께 재확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,294,400원 |
| 1. 임차인 이상욱 보증금(우선변제) | 359,000,000원 | 245,305,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 359,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 이상욱 보증금의 룰상 부족분은 113,694,400원입니다. 2회 유찰 시 룰상 인수액은 162,915,520원, 3회 유찰 시 202,292,416원으로 늘어납니다. 그러나 이상욱 임차권에 대한 잔액청구 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되면 해당 임차인의 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 룰상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 249,600,000원 | 113,694,400원 | 249,600,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 199,680,000원 | 162,915,520원 | 199,680,000원* |
| 3회 유찰(51.2%) | 159,744,000원 | 202,292,416원 | 159,744,000원* |
* 각 회차의 실질취득은 이상욱 관련 잔액청구 포기·임차권등기 말소 조건이 동일하게 적용된다는 전제입니다. 조건을 배제한 룰상 계산에서는 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 이상욱 보증금 미배당액이 커집니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 단순 유찰률이 아니라 매각조건의 유지 여부와 함께 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 공부상 다세대주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.12.31입니다.
- 입지. 목3동주민센터 북동측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설·아파트단지가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 본건 서측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물이며 승강기, 공동현관보안, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 제이스빌은 20세대 규모이며 경매물건 평균 유찰횟수는 1.6회입니다. 비교 실거래도 1건으로 가격 판단 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이상욱 보증금 미배당 잔액에 대한 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 유지되는지 최우선으로 확인하세요.
- 강이수 점유관계 확인. 전입일은 2025.05.14로 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유 부분과 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 서울특별시·강서세무서장·양천세무서장 압류가 있습니다. 당해세 해당 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교의 기준. 확약 조건 이행 시 현재 실질취득은 249,600,000원으로, 비교 실거래 359,000,000원의 69.5%입니다. 다만 거래 표본은 1건입니다.
- 유찰 시 조건 재점검. 2회·3회 유찰 시 룰상 미배당액은 각각 162,915,520원·202,292,416원으로 커지므로, 다음 회차에서도 동일한 포기·말소 조건이 적용되는지를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각조건을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “3.59억 선순위 임차권”보다 중요한 것은 매각조건
등기만 보면 이상욱은 보증금 359,000,000원의 선순위 대항력 임차인이고, 현재 최저가에서 룰상 113,694,400원이 미배당됩니다. 일반적인 인수형 경매라면 이 금액은 매수인의 부담이 되어 가격 계산의 핵심이 됩니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 조건 이행 시 이상욱 관련 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 회차의 실질취득은 249,600,000원이고, 비교 가능한 실거래 359,000,000원의 69.5% 수준입니다. 다만 실거래가 1건뿐이고, 별도 점유자 강이수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며 세금 압류도 3건 존재합니다. 20세대 다세대주택이라는 환금성 조건까지 감안하면, 이 물건은 가격만 보면 여유가 있지만 매각조건과 점유관계를 확인해야 비로소 성립하는 조건부 경매로 보는 것이 맞습니다.
