의정부지방법원 2025타경73856. 의정부시 가능동 동원아파트 201동 1층 108호, 전유면적 57.84㎡의 복도식 아파트입니다. 현재 소유자는 김효정이며, 2018.10.25. 거래가액 150,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 경매 권리분석상 말소기준권리는 2021.12.28. 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 감정가 176,000,000원에서 한 차례 유찰돼 123,200,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 159,000,000원이고 최신 거래는 2026.07. 153,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 77.5%로 가격 차이가 생겼습니다. 다만 최근 시세가 과거 거래보다 17.7% 낮아진 하락 흐름인 만큼, 전체기간 평균 186,300,000원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73856 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 106-16 동원아파트 201동 1층108호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 57.84㎡ · 복도식 · 지하1층/지상9층 중 1층 |
| 소유자 | 김효정 · 2018.10.25. 소유권 취득 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 123,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 82,396,486원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 기타 참고사항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 제공된 예상배당에서는 임차보증금 인수 없이 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준권리인 에스비아이저축은행 근저당권 이후 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세
녹양2차동원아파트의 확인된 실거래는 총 10건입니다. 전체 평균은 186,300,000원이지만, 최근 시세 판단에는 과거 고가 거래보다 최근 12개월 평균 159,000,000원과 2026.07. 최신 거래 153,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 63.12㎡ | 3 | 153,000,000원 |
| 2025.10 | 63.12㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2024.07 | 63.12㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2023.12 | 63.12㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2023.04 | 63.12㎡ | 1 | 195,000,000원 |
| 2023.03 | 57.84㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2023.01 | 57.84㎡ | 9 | 188,000,000원 |
| 2022.05 | 57.84㎡ | 4 | 217,000,000원 |
| 2021.09 | 57.84㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2021.07 | 57.84㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 159,000,000원 |
현재 최저가 123,200,000원은 최근 12개월 평균 159,000,000원의 77.5%입니다. 최신 거래 153,000,000원과 비교해도 29,800,000원 낮습니다. 감정가 176,000,000원에서는 최근 시세보다 높았지만, 1회 유찰 후에는 가격 차이가 생겼습니다. 다만 최근 거래 수준은 과거 거래보다 17.7% 낮아지는 추세이므로, 단순히 전체 평균과의 큰 할인율만 보고 접근해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,524,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 27,285,455원 | 27,285,455원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,389,745원 |
현재 최저가 123,200,000원 가정에서는 표시된 채권이 전액 배당되고 소유자에게 9,389,745원이 남는 계산입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 123,200,000원 | 0원 | 9,389,745원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 86,240,000원 | 26,997,775원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 60,367,999원 | 52,404,080원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 111,285,455원이 모두 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 26,997,775원, 3회 유찰 시에는 52,404,080원의 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 문제입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 가능동 광동고등학교 북동측 인근으로, 주위에 아파트 단지·단독주택·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리벽식구조 평슬래브지붕 지하1층/지상9층 건물의 1층 108호이며, 승강기·개별난방·급배수·소화·화재경보설비 등이 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 의정부광동고 상대·절대보호구역, 과밀억제권역입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
- 토지. 공시지가 1,373,000원/㎡이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 단지. 녹양2차동원아파트 162세대, 1995.05.15. 준공입니다. 확인된 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 상한 설정. 전체 평균 186,300,000원보다 최근12개월 평균 159,000,000원과 최신 153,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 거래 대비 17.7% 낮아진 만큼 추가 가격 조정을 감안해 응찰가를 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 입찰 전에 대조하세요.
- 선행 근저당권 원본 대조. 을구 9번 및 9-3 기록의 현재 효력과 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 향후 유찰로 채권자 미배당이 커져도 제공 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “1회 유찰로 가격 차이는 생겼지만, 최근 하락장은 반영해야 한다”
이 물건은 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다. 가격은 한 차례 유찰돼 123,200,000원으로 낮아졌고, 최근 12개월 평균 159,000,000원의 77.5%, 최신 거래 153,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 감정가 176,000,000원이던 신건보다 분명 가격 조건이 개선됐습니다.
다만 최근 거래 추세가 -17.7%라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 과거 전체 평균 186,300,000원만 놓고 큰 폭의 할인으로 판단하기보다는, 최근 159,000,000원·최신 153,000,000원을 기준으로 안전마진을 계산하는 것이 핵심입니다. 또한 을구의 선행 근저당권 이전 기록은 최신 등기 원본에서 효력과 말소 여부를 최종 확인한 뒤 입찰하는 것이 안전합니다. 가격은 접근 가능 구간, 최종 승부처는 최신 권리 원본과 하락 시세를 얼마나 보수적으로 반영하느냐입니다.
