서울남부지방법원 2025타경12646. 서울 금천구 독산동 미림에이클래스 제102동 3층 304호 오피스텔입니다. 소유자 주민수는 2021년 6월 17일 매매를 원인으로 거래가액 249,000,000원에 소유권을 취득했고, 김다현은 2021년 7월 16일 임대차계약, 2021년 7월 21일 확정일자, 2021년 8월 4일 주민등록 및 점유개시를 거쳐 2023년 9월 8일 보증금 249,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준은 2025년 10월 16일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정입니다. 김다현의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 임차권입니다. 현재 최저매각가 187,200,000원으로 배당하면 집행비용 3,420,800원을 제외한 183,779,200원이 임차보증금에 배당되고, 65,220,800원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12646 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 303-4 미림에이클래스 제102동 제3층 제304호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 두산로5길 26(독산동) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 제102동 제3층 제304호 · 건물 지하1층·지상12층 |
| 소유자 | 주민수 · 2021.06.17 매매 · 거래가액 249,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 187,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 조건부 말소
2021년 7월 16일 당산신용협동조합 근저당권이 설정됐지만 2021년 8월 3일 일부포기를 원인으로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025년 10월 16일의 강제경매개시결정입니다. 따라서 김다현의 2021년 8월 4일 주민등록·점유개시는 말소기준보다 선행하고, 임차권등기도 2023년 9월 8일 먼저 마쳐 대항력 有로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김다현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.04 | 2021.07.21 | 249,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계인 HUG 기재 |
김다현은 확정일자를 갖추고 배당요구도 했으므로 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 매각물건명세서에는 별도로 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 기재되어 있습니다. 이는 동일 보증금을 별개의 임차보증금으로 중복 합산할 사안이 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 80%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 234,000,000원, 현재 최저매각가는 187,200,000원으로 감정가의 80%입니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 비교값 없이 단순히 “감정가 대비 80%”라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 판단은 감정가 할인폭보다 확약 적용 여부와 실제 시장가격 확인을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,420,800원 |
| 1. 임차인 김다현 보증금 | 249,000,000원 | 183,779,200원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 계산상 김다현 보증금 부족분은 65,220,800원입니다. 매각물건명세서의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 인근에 아파트단지·주거용 오피스텔·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철 독산역(1호선)이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상12층이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 기계식주차장, 화재탐지·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 최종 명세서를 대조해야 합니다.
- 임차권 순위 확인. 김다현의 임대차계약일 2021.07.16, 확정일자 2021.07.21, 전입·점유 2021.08.04, 임차권등기 2023.09.08을 등기부 및 명세서와 다시 대조합니다.
- 승계관계 중복 계산 금지. 실제 임차인은 김다현 1명이며 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재돼 있으므로 보증금 249,000,000원을 별도로 중복 합산하지 않습니다.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 80%이지만 최근 실거래와의 비교 없이 저렴하다고 단정하지 말고 현장 시세를 별도로 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있지만, 결론은 매각조건에 달려 있다”
김다현의 보증금은 249,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 있습니다. 현재 회차만 계산하면 183,779,200원이 배당되고 65,220,800원이 남아 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생기는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에서 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 명시하고 있습니다. 따라서 그 조건이 적용되는 범위에서는 실질 인수 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 234,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 187,200,000원으로 내려왔지만, 최근 실거래와 직접 비교하지 않은 상태에서 감정가의 80%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 “선순위 임차권이 있다”는 표면만 보는 것도, “80%까지 떨어졌다”는 가격만 보는 것도 아닙니다. 확약 조건의 효력과 실제 시장가격을 함께 확인하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
