의정부지방법원 2026타경76. 의정부시 신곡동 정은스카이A동 전용 51.83㎡, 5층 건물 중 4층 401호 다세대주택입니다. 소유자 유영화는 2022.11.09 소유권이전을 마쳤고 등기 거래가액은 130,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 100,100,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 신한카드의 9,829,370원 가압류, 롯데캐피탈의 7,041,464원 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 구조만 보면 기준권리보다 앞서 살아 있는 인수 권리는 확인되지 않습니다. 현재 회차 93,800,000원 기준 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 조사상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어, 확인된 임차인은 없더라도 실제 점유자와 전입 관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경76 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 88-3 4층401호 · 도로명 경기도 의정부시 추동로92번길 19-6 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.83㎡ · 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물 중 4층 401호 |
| 단지 / 사용승인 지표 | 정은스카이A동 · 12세대 · 2011.11.24 |
| 소유자 | 유영화 (2022.11.09 소유권이전 · 거래가액 130,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 83,949,688원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 가압류는 소멸
핵심은 2022.11.09 을구 7번 신한은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2025년 신한카드·롯데캐피탈 가압류와 2026년 경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당표도 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.
② 시세 비교 — 72.2%지만 표본은 단 1건
정은스카이A동 전용 51.83㎡에 표시된 실거래는 1건입니다. 최신 거래는 2022.08, 4층, 130,000,000원이며 평균·최고·최저 거래가도 모두 같은 130,000,000원입니다. 현재 최저매각가 93,800,000원은 이 가격지표의 72.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 51.83㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 평균 | 51.83㎡ | 1건 | 130,000,000원 |
감정가 134,000,000원은 표시된 거래가 130,000,000원보다 높지만, 1회 유찰로 최저가는 93,800,000원까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 93,800,000원으로 볼 수 있습니다. 숫자만 보면 130,000,000원 대비 72.2% 수준이지만, 표본 자체가 1건이고 거래 시점이 2022.08이라는 점 때문에 이를 곧바로 현재 시세 대비 ‘확실히 싸다’고 해석하는 것은 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 회차별 가격과 예상배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 25,259,234원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 52,892,715원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 72,236,151원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 신한은행과 후순위 채권자에게 배당되지 못하는 금액이 생긴다고 해서 그 부족액이 곧바로 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 100,100,000원 | 91,711,600원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,829,370원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 7,041,464원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 116,970,834원 중 채권자 예상배당은 91,711,600원, 미배당은 25,259,234원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물의 4층 401호입니다.
- 입지. 의정부 우체국 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트·다세대·연립주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 북서측 인근에 의정부경전철 새말역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단의 토지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 토지면적은 277.0㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 토지거래허가구역. 2024.11.10부터 2029.11.9까지로 표시돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 정은스카이A동은 12세대이며 확인된 실거래는 1건으로, 거래 표본이 매우 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 7번 주식회사신한은행 근저당권의 접수일 2022.11.09를 기준으로 후순위 권리 소멸 여부를 원본과 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입 관계, 임차 여부를 확인한 뒤 대항력 가능성을 판단해야 합니다.
- 실거래 보수적으로 해석. 130,000,000원 거래는 2022.08의 1건입니다. 최저가 72.2%라는 숫자만으로 현재 시세를 확정하지 마세요.
- 회차 시나리오. 현재 93,800,000원, 2회 유찰 시 65,659,999원, 3회 유찰 시 45,961,999원으로 제공된 시나리오를 비교하세요.
- 배당 추정 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정입니다.
- 토지이용 확인. 제1종일반주거지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획을 입찰 목적과 함께 검토하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘표본 부족’을 감안해야 한다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.09 신한은행 근저당을 기준으로 뒤의 가압류·경매개시결정이 소멸하고, 현재 93,800,000원은 물론 추가 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면의 가장 큰 확인 포인트는 등기보다 임대관계 미상인 실제 점유 상태입니다.
가격은 감정가 134,000,000원에서 1회 유찰돼 93,800,000원까지 내려왔고, 표시된 최신 거래 130,000,000원의 72.2%입니다. 다만 그 실거래가 2022.08의 단 1건이고 정은스카이A동도 12세대 규모이므로, 이 비율 하나를 근거로 높은 가격 가점을 주기에는 시세 근거와 환금성 자료가 얇습니다. 권리구조는 양호하지만 점유 확인과 현장 시세 검증이 끝나야 가격 메리트가 완성되는 물건으로 보는 것이 적절합니다.
