의정부지방법원 2026타경70118. 의정부동 드림타운 8층 802호, 전용 16.06㎡의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 36,400,000원이 아닙니다. 임차권자이자 강제경매 채권자인 이채림의 임차보증금이 55,000,000원이고, 전입일은 2022.12.23, 확정일자는 2022.12.07입니다. 말소기준권리로 선언된 국의 압류는 2023.05.02이므로 전입이 먼저입니다. 실제 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 회차를 36,400,000원에 낙찰받는다고 가정하면 집행비용 1,055,200원을 제외한 35,344,800원이 임차인 보증금에 배당되고, 남은 19,655,200원은 매수인이 떠안습니다. 그래서 실제 부담은 56,055,200원입니다. 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘기 때문에 추가 유찰이 곧바로 실질취득가 하락으로 연결되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 167-16 드림타운 8층 802호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로483번길 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형) · 전용 16.06㎡ · 지하1층/지상10층 중 8층 |
| 소유자 | 윤명순 (2023.02.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 36,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인일 | 2012.09.28 |
| 단지규모 | 드림타운 88세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2022년 전입이 2023년 압류보다 빠르다는 것
등기부에 과거 근저당권이 있었지만 우리은행 근저당은 2013.11.06 말소됐고, 하나은행 근저당도 2020.01.23 해지로 말소돼 현재 인수 위험의 핵심이 아닙니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.05.02 국의 압류입니다. 그런데 임차인 이채림은 2022.12.23 전입·점유했고 확정일자도 2022.12.07로 더 빠릅니다. 따라서 대항력이 인정된 임차인으로 조사됐으며, 배당요구도 한 상태입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이채림 | 제8층 제802호 16.06㎡ 전부 주거(임차권등기) | 55,000,000원 | 전입 2022.12.23 확정 2022.12.07 배당요구 2025.07.14 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 문제는 없으며, 실제 임차인은 1명입니다. 이채림은 임차권자이면서 갑구 5번 강제경매개시결정의 채권자이기도 합니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 보증금이 가격 하락분을 메운다
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원이 현재 최저가 36,400,000원보다 큽니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어납니다. 즉 최저가만 보고 할인폭을 계산하면 실제 비용을 잘못 보게 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 36,400,000원 | 19,655,200원 | 56,055,200원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 25,480,000원 | 30,378,640원 | 55,858,640원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 17,836,000원 | 37,885,048원 | 55,721,048원 |
④ 시세 비교 — 최저가는 82.1%, 실질취득은 126.5%
드림타운 전용 15.77~16.53㎡대 최근 거래 12건의 전체 평균은 44,458,333원이고, 가격 판단에 우선하는 최근 12개월 8건 평균은 44,312,500원입니다. 최신 거래는 2026.08 · 45,000,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -1.0%로 소폭 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 16.08㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.08 | 16.06㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.07 | 16.06㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 15.77㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 16.06㎡ | 6 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 16.08㎡ | 9 | 44,750,000원 |
| 2026.02 | 16.53㎡ | 8 | 44,750,000원 |
| 2026.01 | 15.77㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 16.53㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 16.06㎡ | 8 | 47,000,000원 |
| 2024.11 | 16.53㎡ | 2 | 43,000,000원 |
| 2024.11 | 15.77㎡ | 6 | 44,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 44,312,500원 |
표면상 최저가 36,400,000원은 최근 12개월 평균의 82.1%입니다. 하지만 이 비율은 매수인이 떠안을 보증금을 무시한 값입니다. 현재 회차 실질취득 56,055,200원은 최근 12개월 평균의 126.5%, 최신 거래 45,000,000원의 약 124.6%입니다. 따라서 이 사건을 “시세 대비 18% 할인”으로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,055,200원 |
| 1. 임차인 이채림 보증금(우선변제) | 55,000,000원 | 35,344,800원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이채림 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,055,200원을 제외한 매각대금 전액이 임차보증금 배당에 투입되는 가정입니다. 보증금 미배당 19,655,200원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래 데이터 기준)
- 입지. 수도권1호선 의정부역 남측 인근이며, 공동주택·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재한 의정부시 중심 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선시내버스정류장과 수도권1호선 의정부역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 전용 16.06㎡의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 건물은 지하1층/지상10층 구조입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 폐기물매립시설 설치제한지역이며 동측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 2,001,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 신호. 드림타운은 88세대이며 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.6회, 낙찰률 데이터는 0.0%입니다. 소형 원룸형이라는 이용형태와 함께 가격 설정을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 회차는 36,400,000원 낙찰가에 보증금 미배당 19,655,200원을 더한 56,055,200원이 핵심 기준입니다.
- 추가 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 2회 유찰 시 실질취득 55,858,640원, 3회 유찰 시 55,721,048원으로 낙찰가 하락만큼 총부담이 줄지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 전입 2022.12.23, 확정일자 2022.12.07, 보증금 55,000,000원 및 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 이채림의 관계 확인. 임차권자와 강제경매 채권자가 동일하며, 사건 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.0%이고 최신 거래가 45,000,000원이므로, 55,000,000원대 실질취득을 단순 할인매수로 해석하면 안 됩니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·최우선변제와 실제 집행비용 등은 최종 배당에서 달라질 수 있으므로 원본 배당관계와 체납 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,640만원짜리 물건”이 아니다
이 사건은 숫자를 어디까지 보느냐에 따라 평가가 완전히 달라집니다. 감정가 52,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 36,400,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균의 82.1%라는 표면 할인율만 보면 관심을 끌기 쉽습니다. 그러나 임차인 이채림의 보증금 55,000,000원은 낙찰가보다 크고, 현재 회차에서 19,655,200원의 미배당 보증금을 매수인이 인수합니다.
결국 현재 실질취득은 56,055,200원으로 최근 12개월 실거래 평균 44,312,500원과 최신 거래 45,000,000원보다 높습니다. 더 유찰돼도 낙찰가 감소분의 상당 부분을 인수보증금 증가가 상쇄합니다. 여기에 최근 거래 추세 -1.0%, 단지 경매물건 평균 유찰 3.6회까지 겹칩니다. 이 물건의 핵심은 “최저가가 얼마나 낮아졌는가”가 아니라 “보증금까지 합친 총부담이 시세보다 높은가”입니다. 현재 데이터 기준 결론은 가격 메리트 없음 · 인수 위험 큼입니다.
