의정부지방법원 2026타경70234. 의정부동 ‘부성파인’ 1동 408호로, 사건상 용도는 아파트이고 감정평가 이용상태는 도시형생활주택입니다. 현재 소유자는 양윤서이며 2022.03.30 소유권을 취득했고 거래가액은 160,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 일반 근저당이 아니라 김여진의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.07, 확정일자는 2022.03.08, 전입·점유개시는 2022.03.30으로 모두 2026.01.30 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 김여진의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.07.01 제출한 사실이 기재돼 있습니다. 이 확약을 반영하면 원 배당계산의 미배당 인수액 23,746,000원은 실제 매수인 부담으로 남지 않는 것으로 평가합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 본래 인수형, 확약으로 실질 해소

기존 담보권 가운데 계양새마을금고 근저당 6,000,000,000원과 하나은행 근저당 84,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2026.01.30 강제경매개시결정입니다. 김여진의 임차관계는 그보다 앞서 성립했고 2024.05.03 주택임차권등기까지 마쳤으므로, 확약이 없다면 매각으로 당연히 정리되는 권리가 아닙니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지

실제 임차인은 김여진 1명입니다. ‘시보증’은 별도의 보증금을 가진 두 번째 임차인이 아니라 김여진 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 160,000,000원을 다시 합산하면 안 됩니다. 현장조사에서는 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고 임대관계가 미상으로 조사된 부분이 있어, 실제 점유 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균 93.0%보다 ‘최근 139,000,000원’이 중요

부성파인 전용 37.55㎡ 실거래 표본은 2건입니다. 전체 평균은 149,500,000원이고 최저가 139,000,000원은 그 평균의 93.0%라 겉으로는 할인처럼 보입니다. 하지만 전체 평균에는 2022.03 거래가 160,000,000원이 포함돼 있습니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 139,000,000원, 최신 거래 139,000,000원, 그리고 -13.1%의 하락 추세를 우선해야 합니다.

현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 139,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두와 동일합니다. 최근 시세 대비 비율도 100.0%입니다. 따라서 신건에서 이 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 거래 추세가 -13.1%인 만큼 가격 방어를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 원계산)

배당 시뮬레이션 원계산상 김여진 보증금의 미배당액은 23,746,000원입니다. 다만 주택도시보증공사는 김여진 보증금반환채권의 양수인으로서 우선변제권을 승계한 관계이므로 보증금 160,000,000원과 신청채권 160,000,000원을 서로 다른 보증금처럼 중복 합산하지 않습니다. * 2026.07.01 확약에 따라 대항력 포기·임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부중앙역(의정부경전철) 남동측 인근으로, 오피스텔·다세대주택·연립주택·도시형생활주택·소규모 근린생활시설이 섞인 혼합지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부중앙역이 있으며, 근거리에 동오역과 의정부역(지하철 1호선)이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 건물 내 4층 408호이며, 위생·급배수·승강기·소화·화재탐지·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
• 토지. 토지면적 1,131.3㎡, 공시지가 2,960,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방·소로각지입니다.
• 단지. 부성파인 136세대, 사용승인일 2018.08.21이며 비교 면적 37.55㎡의 실거래 표본은 2건입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.07.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문구와 제출 주체가 매각물건명세서 원본에 그대로 기재돼 있는지 최종 확인해야 합니다.
• 승계 중복 금지. 김여진 보증금 160,000,000원과 보증기관 승계 신고를 별개 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 1명입니다.
• 신건 가격 착시. 전체 평균 149,500,000원보다 낮다는 이유만으로 저가 매수로 판단하면 안 됩니다. 최신 거래와 최근 평균은 모두 139,000,000원입니다.
• 하락 추세 반영. 거래 추세가 -13.1%이므로 과거 160,000,000원 거래보다 최근 139,000,000원 거래를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
• 점유 상태 재확인. 현장 방문 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 실제 점유·인도 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 할인되지 않았다”

이 사건을 숫자만 보면 보증금 160,000,000원 대항력 임차인에 최저가 139,000,000원이라 전형적인 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 원 배당계산도 현재 회차에서 23,746,000원의 미배당 인수를 계산하고 있습니다. 그러나 2026.07.01 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 결정적인 변수가 되어, 이 임차보증금에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가됩니다.

다만 가격은 후하게 볼 이유가 없습니다. 실질취득 139,000,000원은 최신 거래 139,000,000원 및 최근 12개월 평균 139,000,000원과 같고, 거래 추세는 -13.1%입니다. 전체 평균 149,500,000원 대비 93.0%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 과거 고가 거래의 영향을 과대평가하게 됩니다. 권리는 확약으로 해소, 가격은 최근 시세 수준. 신건에서의 핵심 판단은 확약서의 최종 효력 확인과 하락 추세 속 응찰가 보수성입니다.