서울남부지방법원 2025타경12687. 강서구 화곡동 엠제이타운 702호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 고완석은 2021년 3월 19일 매매를 원인으로 2021년 4월 9일 소유권을 취득했고, 거래가액은 268,000,000원입니다. 같은 날 민간임대주택 등록도 등기됐습니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서 자체보다 임차인의 대항력과 매각조건입니다.

임차인 김진우는 임대차계약일 2021년 3월 2일, 확정일자 2021년 3월 4일, 전입·점유개시일 2021년 4월 9일이며 보증금은 268,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2022년 9월 15일 국의 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 단순 배당만 보면 현재 최저가에서는 보증금 전액을 돌려받지 못하므로 매수인 인수가 생기는 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서의 잔액 포기·임차권 말소 조건 때문에 결론이 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다

말소기준권리는 2022.09.15 국의 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체가 2023년이라고 해서 김진우의 대항력이 늦은 것은 아닙니다. 실제 전입·점유개시가 2021.04.09로 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정된 자료입니다.

* 배당모형상 미배당 잔액은 현재 회차 59,768,000원, 2회 유찰 시 101,574,400원, 3회 유찰 시 135,019,520원입니다. 이 금액은 일반적인 대항력 임차 구조에서의 매수인 인수액 계산값이며, 본 건은 위 잔액 포기·임차권등기 말소 조건이 해당 임차인에게 적용되는 자료입니다.

② 가격 판단 — 최저가만 보고 싸다고 할 수 없다

감정가는 265,000,000원, 현재 최저매각가는 212,000,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 자료에는 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가, 최근 추세가 없습니다. 따라서 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.

권리구조만 보면 확약 조건으로 실질 인수가 0원이 되는 장점이 분명하지만, 이것은 곧바로 “싸다”는 뜻은 아닙니다. 특히 오피스텔은 실제 내부 상태, 임대수익, 호별 조건에 따라 가격 차이가 날 수 있으므로 이 자료만으로는 최저가 212,000,000원의 시장 적정성을 단정할 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)

배당계산상 임차인에게 208,232,000원이 배당되고 59,768,000원이 부족합니다. 다만 본 건은 그 부족분의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각하는 자료이므로, 조건 이행 시 매수인 실질 인수액은 0원*입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 강서구청 남서측 인근으로, 주위에 오피스텔·다세대주택·단독·다가구주택 및 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통환경은 보통입니다.
• 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 확인했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층/지상18층 건물이며 사용승인일은 2020.08.24입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 부지 북서측으로 폭 약 30미터 내외, 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 공시지가는 8,507,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
• 등기 특이사항. 등기사항전부증명서상 민간임대주택 등록 및 임차권 설정이 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각조건 원문 재확인. 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 본 건의 실질 인수 0원 판단은 김진우 및 주택도시보증공사의 잔액 포기와 임차권등기 말소 조건을 전제로 합니다.
• 민간임대주택 등기 확인. 2021.04.09 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 입찰 전 등기부와 매각조건 원문에서 매각 후 처리관계를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 265,000,000원과 최저가 212,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
• 현장 상태. 감정평가 당시 폐문부재였으므로 실제 내부구조·이용상황이 자료와 다른지 현장 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하는 것이 핵심입니다.

맺으며 — “대항력 인수형이지만, 조건부로 0원”

이 물건의 권리분석은 숫자만 보면 위험해 보입니다. 보증금 268,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 212,000,000원에서는 배당 후에도 59,768,000원이 남기 때문입니다. 일반적인 경매라면 낙찰가가 더 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

하지만 이번 사건은 그 일반론에서 벗어납니다. 매각물건명세서가 임차인과 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고 있어, 그 조건이 이행되면 실질 인수액은 0원*입니다. 따라서 권리의 핵심은 “5,976만원을 떠안느냐”가 아니라 그 포기·말소 조건이 최종 매각조건으로 정확히 작동하는지 확인하는 것입니다.

가격은 별개입니다. 1회 유찰됐다는 사실만 있고 최근 실거래 비교값이 없으므로, 212,000,000원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 결론은 권리조건은 확인 후 접근 가능, 가격 메리트는 별도 검증 필요입니다.