의정부지방법원 2026타경70335. 양주시 옥정동 ‘e편한세상옥정에듀써밋’ 1812동 18층 1803호 아파트입니다. 사용승인일은 2018년 5월 24일이고 건물은 철근콘크리트구조 22층 중 18층입니다. 소유자 양효주는 2018년 8월 31일 소유권이전을 마쳤고, 등기 거래가액은 322,823,301원입니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준권리가 됩니다.
가격은 이미 한 차례 유찰을 거쳐 감정가 480,000,000원에서 336,000,000원으로 낮아졌습니다. 동일 면적 최근 12건 평균은 469,041,666원, 가장 최근 2026년 8월 거래는 477,000,000원입니다. 현재 최저가가 두 기준 모두 크게 밑돌기 때문에 이번 건은 ‘감정가 할인율’뿐 아니라 최근 실제 거래가격과 비교해도 가격 차이가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70335 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 1051 이편한세상 옥정 에듀써밋 1812동 18층 1803호 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 22층 중 18층 |
| 실거래 비교면적 | 84.9781㎡ · 동일면적 매칭 |
| 사용승인일 | 2018.05.24 |
| 소유자 | 양효주 · 2018.08.31 소유권이전 · 거래가액 322,823,301원 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 336,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이드래곤대부 주식회사 / 71,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 정리
말소기준은 2018.08.31 하나은행 근저당입니다. 이후 설정된 하나은행 추가 근저당, 대부업체 근저당 계열, 전세권 및 경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치합니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12건과 비교해 71.6%
e편한세상옥정에듀써밋은 1,160세대이며, 비교 대상은 84.98㎡ 동일 면적 최근 12건입니다. 거래는 2026년 5월부터 8월까지 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.98㎡ | 21 | 477,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 21 | 475,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 20 | 468,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 18 | 478,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 7 | 464,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 6 | 476,500,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 23 | 469,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 22 | 463,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 21 | 475,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 19 | 474,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 4 | 440,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 15 | 469,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 469,041,666원 |
최근 12건의 최저 거래는 440,000,000원, 최고는 478,000,000원, 평균은 469,041,666원입니다. 현재 최저매각가 336,000,000원은 최근 평균보다 133,041,666원 낮고, 최근 평균의 71.6%입니다. 최신 거래 477,000,000원과 비교해도 141,000,000원 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 249,700,000원 | 249,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 35,200,000원 | 35,200,000원 |
| 3. 전세권 · 세울건대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,596,000원 |
현재 회차 시뮬레이션상 표에 반영된 채권 합계 289,900,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 40,596,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 5,504,000원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 336,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 235,199,999원 | 58,792,801원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 164,639,999원 | 128,364,961원 | 0원 |
추가 유찰 때 채권자 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건에서 유찰에 따른 가격 하락과 채권자의 배당 부족은 별개이고, 제시된 시나리오상 매수인의 실질취득금액은 각 회차 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 옥빛초등학교 북측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 중 18층이며, 사용승인일은 2018.05.24입니다. 위생·급배수·난방·지하주차장·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 해당하며 공시지가는 1,351,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 1,160세대 단지이며 동일 면적 최근 12건 거래가 440,000,000원~478,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계 미상이므로 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2018.08.31 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 다시 대조하세요.
- 근저당 변경금액 확인. 최초 채권최고액과 2025.05.23 변경액이 다르므로 실제 배당 계산의 기준이 되는 금액을 확인하세요.
- 신청채권자 배당 확인. 청구액 71,000,000원인 케이드래곤대부의 시나리오상 배당액이 0원으로 표시된 이유를 원본 배당관계에서 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 336,000,000원은 최근 12개월 평균 469,041,666원의 71.6%, 최신 거래 477,000,000원의 약 70.4%입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 실거래를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘원본 확인 후 가격 실행’
이 물건은 현재 시나리오상 매수인 인수 0원이고, 현재 최저매각가 336,000,000원이 곧 실질취득금액입니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 469,041,666원과 비교하면 71.6%, 최신 거래 477,000,000원과 비교하면 약 70.4%로 가격 간격도 큽니다.
다만 임대관계가 미상이고, 근저당 변경 이력과 신청채권자 배당 표시에는 입찰 전 원본 확인이 필요한 지점이 남아 있습니다. 따라서 결론은 가격 경쟁력은 높고 권리 구조도 기본적으로 후순위 소멸형이지만, 점유·배당관계 원본 확인을 마친 뒤 응찰가를 결정할 물건입니다.
