서울남부지방법원 2025타경12698. 서울 강서구 등촌동 라빌라스 103동 4층 403호, 감정평가상 업무시설(오피스텔:주거용)입니다. 11층 건물 중 4층으로 방2·거실1·주방/식당1·화장실/욕실1 구조이며, 2018.08.31 사용승인됐습니다. 소유자 김태연은 2019.10.19 매매를 원인으로 2019.12.03 소유권을 이전받았고 거래가액은 260,000,000원입니다.

권리구조의 핵심은 과거 담보권이 아닙니다. 2018.09.18 강서농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 공동담보 근저당은 2019.12.05 이미 말소됐습니다. 현재 데이터상 말소기준은 2025.10.21 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 이성현은 2019.12.05 전입·점유를 시작했으므로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰자에게 보증금 반환책임이 넘어오는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 보증금 271,950,000원 인수형, 단 확약 조건

이성현의 주택임차권은 2023.12.20 등기됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2019.12.05입니다. 임대차계약은 2019.10.29, 2021.09.29 보증금 12,950,000원이 증액됐고 최종 보증금은 271,950,000원입니다. 확정일자는 2024.03.22 경정등기에 따라 최초 계약분이 2019.12.02로 정정되고, 증액분은 2021.10.18로 기재돼 있습니다.

* 등기·대항력 구조만 보면 271,950,000원 인수형이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 실제로 이행되는 것을 전제로 실질 인수 0원으로 계산합니다.

② 임차인·점유 — 확약 밖 미상 점유를 따로 봐야 한다

기명 임차권자는 이성현 1명입니다. 2024.03.22의 을구 3-2번은 새로운 임차인이 아니라 기존 이성현 임차권의 확정일자 경정등기이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 다만 감정평가 현장탐문에는 현재 단기월세 임차인이 있는 것으로 기재돼 있고 상세 임대내역은 미상입니다. 이 점유자가 이성현과 동일인인지, 별도의 현재 점유자인지는 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 관리해야 합니다.

③ 회차별 구조 — 유찰보다 확약 확인이 먼저

유찰이 진행되면 매각대금은 낮아지지만, 대항력 임차보증금 271,950,000원이 그대로 남는 일반적인 인수형 구조라면 그만큼 미배당·인수분이 커집니다. 즉 확약이 없다면 208,000,000원 → 166,400,000원 → 133,120,000원으로 내려가는 최저가 자체는 매수인의 총 취득부담을 낮추지 못합니다. 이 사건은 확약 조건이 실제로 적용되는지가 가격보다 먼저 확인돼야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 208,000,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 3,712,000원 후 주택도시보증공사에 204,288,000원이 배당되고 67,662,000원이 미배당됩니다. 배당표의 등기상 임차인 인수액은 271,950,000원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수는 0원*입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철9호선 증미역 남서측 인근의 준공업지역 내 오피스텔로, 주변에 업무시설·아파트·중소규모 공장·일부 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 북동측 인근에 지하철9호선 증미역이 있으며, 공항로·양천로를 운행하는 노선버스 정류장이 있어 교통 이용사정은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물, 2018.08.31 사용승인. 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지 및 경보기·CCTV·1층 주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 남서측 약 9~10M, 북동측 약 6M, 남동측 약 4M 포장도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준공업지역·중요시설물보호지구(공항)·과밀억제권역 등에 포함되고, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 기재되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원본 확인. 이 사건의 핵심은 보증금 271,950,000원 자체보다 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문과 적용 대상자를 직접 대조해야 합니다.
• 미상 단기월세 점유 확인. 현재 점유자의 성명·전입일·보증금·확정일자·계약기간을 확인해 이성현과 동일인인지, 별도 임차인인지 구분해야 합니다.
• 보증금 금액 불일치 확인. 등기부·배당자료의 271,950,000원과 감정요항표의 217,950,000원 기재가 다르므로 원본 서류를 기준으로 확정해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 낙찰 후 이성현의 임차권등기가 조건대로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.04.06 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 정리 여부를 원본 등기 및 관련 서류에서 확인해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 80%인 208,000,000원이지만, 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인만으로 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비·세금·명도. 미납 관리비, 당해세, 현 점유자의 명도 가능성 등은 별도로 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 권리를 지우지만, 미상 점유까지 지우진 않는다”

이 사건은 겉으로 보면 260,000,000원 감정가에서 한 번 유찰돼 208,000,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 하지만 본질은 할인율이 아니라 271,950,000원의 대항력 임차보증금입니다. 이성현의 전입·점유는 2019.12.05로 말소기준인 2025.10.21보다 앞서므로 원칙적으로는 매수인 인수형이고, 확약이 없다면 낙찰가가 더 낮아져도 실질취득은 약 271,950,000원에 고정됩니다.

이번 매각은 매각물건명세서에 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어 주된 인수위험은 실질 0원*으로 해소됩니다. 다만 현장탐문상 별도의 단기월세 점유 가능성이 남고 상세 임대내역이 미상이며, 보증금도 271,950,000원과 217,950,000원으로 서류 간 차이가 있습니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 조건부 해소, 미상 점유는 확인 전까지 보류”입니다.