의정부지방법원 2026타경70367. 포천시 소흘읍 송우리 원일산호아파트 105동 5층 507호, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 왕성이는 2012년 12월 14일 거래가액 105,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매 신청채권자는 케이드래곤대부 주식회사이고 청구액은 104,000,000원입니다.

가격만 놓고 보면 눈에 띕니다. 감정가 129,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 90,300,000원입니다. 같은 단지 전용 59.4㎡ 최근 12개월 평균은 131,777,777원, 최신 거래는 2026년 6월 120,000,000원입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 11.0% 높은 흐름으로 집계돼 있어, 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 하는 사례도 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가격보다 먼저 볼 전세권

등기상 오래된 한국주택은행·포천신용협동조합·유정현·중소기업은행의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 이후 2022년 7월 13일 스카이파이낸셜대부주식회사 명의 채권최고액 140,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리는 2025년 7월 17일 케이드래곤대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 2022년 7월 13일에는 스카이파이낸셜대부주식회사 명의 전세금 5,000,000원의 전세권도 설정됐습니다.

임차인으로 조사된 사람은 없습니다. 따라서 일반적인 주택임차인의 보증금 인수 문제는 나타나지 않지만, 이 사건은 임차인 대신 등기된 전세권 자체의 처리가 핵심입니다. 또한 2025년 9월 23일 케이드래곤대부주식회사의 근저당권부채권에 대해 주식회사아이엠캐피탈 명의 채권최고액 140,000,000원의 근질권이 설정돼 있습니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권보다 아래

원일산호 전용 59.4㎡ 최근 실거래 12건입니다. 전체 평균은 128,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 9건 평균은 131,777,777원, 최신 거래는 2026년 6월 120,000,000원입니다.

현재 최저가 90,300,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%입니다. 최근 12건의 최저 실거래가도 98,000,000원이므로, 현재 회차는 실거래 범위 하단보다도 낮은 가격입니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군 대비 11.0% 상승한 흐름으로 나타납니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,300,000원 가정)

현재 회차 예상배당에서는 채권 합계 14,324,582원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 73,950,018원, 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.

④ 유찰 시나리오

시나리오 계산에서는 낙찰가가 63,209,999원, 44,246,999원으로 더 내려가도 채권 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원으로 유지됩니다. 다만 앞서 본 전세권의 인수 표기와 배당처리가 서로 다르기 때문에, 이 숫자를 그대로 확정적 권리결론으로 받아들이기보다 원본 확인 후 가격전략에 적용하는 것이 맞습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 포천시 소흘읍 송우리 소재 대경중학교 동측 인근으로, 아파트단지·근린생활시설·공공시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
• 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 11층 건 내 5층 507호입니다.
• 설비. 위생·급배수·화재경보·소화전·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내·외로 포장도로가 개설돼 있습니다. 공시지가는 1,299,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역, 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 원일산호는 489세대이며 최근 같은 면적의 실거래가 계속 확인됩니다. 최근 12건 가격 범위는 98,000,000원에서 148,000,000원입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전세권 확인. 스카이파이낸셜대부주식회사 전세권 5,000,000원이 실제로 매각으로 소멸하는지, 낙찰자가 인수하는지 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
• 신청채권 배당 확인. 케이드래곤대부 주식회사 청구액 104,000,000원과 이전된 근저당권이 예상배당에서 0원으로 표시되는 이유를 채권계산서·배당순위 원본으로 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 현재 최저가 90,300,000원은 최근 12개월 평균 131,777,777원의 68.5%입니다. 권리관계가 정리되면 가격경쟁력이 높은 구간입니다.
• 최신 거래 비교. 가장 최근 거래는 2026년 6월 120,000,000원이며, 최근 거래군 추세는 이전 거래군 대비 11.0% 높습니다.
• 점유 확인. 임대관계는 미상으로 평가돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않을 수 있는 비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “가격은 좋다, 권리 정합성 확인이 먼저다”

이 사건의 매력은 명확합니다. 감정가 129,000,000원이 1회 유찰돼 90,300,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 131,777,777원의 68.5%입니다. 최신 거래 120,000,000원보다도 최저가가 낮고, 최근 거래 추세 역시 11.0% 상승으로 집계돼 가격 환경은 우호적입니다.

하지만 권리분석은 한 단계 더 봐야 합니다. 2022년 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권이 한쪽에서는 인수 대상으로, 예상배당에서는 전액 배당 대상으로 나타납니다. 또한 신청채권자 케이드래곤대부 주식회사의 104,000,000원 청구가 예상배당 시나리오에서 0원으로 나타납니다. 따라서 이 물건은 “가격은 합격, 권리 정합성은 확인 후 확정”이 결론입니다. 전세권과 신청채권 배당관계가 원본에서 깔끔하게 정리되고 매수인 인수가 실제 0원으로 확정된다면, 현재 회차의 가격 메리트는 상당합니다.