의정부지방법원 2025타경958. 파주시 월롱면 능산리 408-2 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 기호(가)·(나)는 모두 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 감정가는 698,977,600원이지만 6회 유찰을 거쳐 현재 최저매각가격은 82,234,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 자체를 곧바로 시장가 대비 저가라고 판단할 근거는 없습니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 현재 말소기준권리는 2016.05.12 주식회사하나은행 근저당권이며 채권최고액은 468,000,000원입니다. 2024.05.13 국의 압류와 2025.02.27 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다. 2018년 대림이엔지 가압류와 2020년 국민건강보험공단 압류는 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경958 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 능산리 408-2 · 경기도 파주시 월롱면 국사봉길 78-62 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(가),(나) 단독주택(다가구주택) 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 |
| 소유자 | 윤광헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 698,977,600원 / 82,234,000원 (6회 유찰) |
| 청구액 | 336,074,593원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 특별매각조건 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2011.12.28 신한은행 근저당권은 2016.05.27 해지로 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2016.05.12 하나은행 근저당권입니다. 이후 2024.05.13 국의 압류와 2025.02.27 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수로 계산된 권리금액은 0원입니다.
② 임차·점유 관계 — 전입자 2명 모두 대항력 없음
| 전입자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정혁 | 2021.01.19 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박동혁 | 2019.09.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 전입자는 2명입니다. 한정혁은 2021.01.19, 박동혁은 2019.09.02 전입했으며, 두 사람 모두 2016.05.12 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 분석상 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 두 전입자의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계는 매각물건명세서 원문과 배당요구 현황을 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 — 6회 유찰, 하지만 시세 비교자료는 없다
감정가 698,977,600원에서 6회 유찰된 현재 최저가는 82,234,000원으로, 감정가의 11.76% 수준입니다. 다음 시나리오는 7회 유찰 시 57,563,800원, 8회 유찰 시 40,294,660원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 82,234,000원 | 11.76% | 387,646,212원 |
| 7회 유찰 시 | 57,563,800원 | 8.24% | 411,872,348원 |
| 8회 유찰 시 | 40,294,660원 | 5.76% | 428,830,644원 |
④ 예상배당표 (매각가 82,234,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,880,212원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 468,000,000원 | 80,353,788원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 82,234,000원 가정 시 하나은행 근저당 채권최고액 468,000,000원 중 80,353,788원이 배당되고, 387,646,212원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 월롱면 능산리 소재 서영대학교 파주캠퍼스 북서측 인근입니다.
- 주위환경. 산업단지를 배후로 근린생활시설, 기숙사 및 단독주택이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(가),(나) 모두 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 LPG보일러에 의한 바닥난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 제한보호구역에 해당하고, 일부 토지는 군사기지 및 군사시설 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰보증금. 특별매각조건에 따라 최저매각가격의 20%인 16,446,800원을 기준으로 준비해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 말소기준 근저당의 공동담보에도 능산리 408-1·408-2 토지와 건물이 기재돼 있으므로 실제 매각 대상 전체를 매각물건명세서와 물건목록에서 대조해야 합니다.
- 전입자 확인. 한정혁·박동혁은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당요구 여부와 실제 점유 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 현장 이용상태. 감정상 다가구주택으로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 각 호 점유·사용관계와 명도 대상을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가가 감정가의 11.76%라고 해서 시세 대비 저가라고 단정하지 말고, 동일·유사 물건의 실제 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 6회 유찰은 그냥 넘길 숫자가 아니다
이 사건의 권리구조만 보면 낙찰자에게 직접 승계되는 금액은 0원입니다. 2016.05.12 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한정혁·박동혁 역시 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 698,977,600원에서 6회 유찰돼 82,234,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 감정상 다가구주택 이용, 임대관계 미상, 일괄매각 특별조건과 20% 입찰보증금까지 함께 확인해야 합니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 현장·시세 검증 후 판단입니다.
