서울남부지방법원 2025타경12808. 양천구 신정동 유니크6차 601호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 2021.12.23 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이고, 해당 호는 6층에 있습니다. 유니크6차는 총 15세대이며 감정 이용상태는 방2, 거실 겸 주방, 욕실 등입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “보증금이 낙찰가보다 크다”는 데 있지 않습니다. 임차인 김민섭은 2023.04.18 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2023.03.30으로, 말소기준으로 제시된 2024.03.12보다 앞서 대항력과 우선변제권이 모두 인정된 것으로 표시되어 있습니다. 현재 최저가 307,200,000원에서 집행비용 5,100,800원을 뺀 302,099,200원이 임차인에게 배당되면 84,900,800원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 매수인이 떠안지만, 이 사건은 매각조건상 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 김민섭 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12808 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신정동 894-29 유니크6차 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 감정 이용상태 방2·거실 겸 주방·욕실 등 |
| 소유자 | 김민수 3분의 1 · 김민애 3분의 1 · 장선미 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 307,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 387,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 / 세대수 | 2021.12.23 / 총 15세대 |
① 권리 흐름 — 임차인 확약은 해결, 선순위 가압류 표시는 별개
등기상 2022.01.03 강구수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 4,070,400,000원으로 설정됐으나 2023.04.18 말소되어 이미 소멸한 권리입니다. 이후 2024.03.07 장선미 지분에 토스뱅크 가압류 226,781,179원이 들어왔고, 그 다음 2024.03.12 김민수 지분 가압류 153,828,974원이 말소기준으로 제시되어 있습니다. 2024.03.12 이후의 김민수 지분 가압류, 2025.10.23 경매개시결정, 2025.10.30 국민건강보험공단 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민섭 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 387,000,000원 | 2023.04.18 / 2023.03.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 김민섭 1명입니다. 매각조건에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 언급되지만 별도의 실제 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 비교 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 307,200,000원으로 감정가 384,000,000원의 80%입니다. 하지만 유니크6차에 대해 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 12개월 평균 거래금액은 확인되지 않고, 동일 면적 매칭도 성립하지 않은 상태입니다. 따라서 감정가 대비 20% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
이 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.9회이고, 확인된 낙찰금액·낙찰일자도 없습니다. 현재 이미 1회 유찰된 상태이므로 가격 판단은 단순 할인율보다 실제 매매 가능한 시세 확인이 먼저입니다. 특히 다세대주택 15세대 규모라는 특성상 아파트 대단지처럼 거래 표본이 풍부하다고 전제할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 307,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,100,800원 |
| 1. 임차인 김민섭 보증금(우선변제) | 387,000,000원 | 302,099,200원 |
| 2. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 226,781,179원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 153,828,974원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 387,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김민섭의 보증금 미배당액은 84,900,800원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 김민섭 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 확약은 다른 권리에 확대 적용되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신정동, 지하철 5호선 목동역 북서측 인근. 아파트·다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주거지 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 5호선 목동역이 있어 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 6층 건물의 6층 601호. 2021.12.23 사용승인, 승강기·도시가스 개별난방·화재탐지·옥내소화전·1층 주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 4m 폭 목동로25길, 북측 약 4m 폭 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·목동오거리 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 평지로 다세대주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 4,238,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 유니크6차는 총 15세대 다세대주택입니다. 확인된 최근 실거래 표본이 없어 현재 최저가의 시장 할인폭을 숫자로 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 확인. 김민섭 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 적용되는지 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 2024.03.07 가압류 확인. 장선미 지분 토스뱅크 가압류 226,781,179원이 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 이 사건의 가장 중요한 비임차인 권리 확인 포인트입니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 384,000,000원에서 20% 유찰된 307,200,000원이라는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 잡아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 245,760,000원, 3회 유찰 시 196,608,000원으로 제시되어 있지만, 임차보증금 확약과 별개인 권리위험이 해소되지 않으면 낮은 최저가 자체가 안전마진이 되지는 않습니다.
- 점유·명도. 김민섭은 건물 전부에 대한 주거 임차권등기자로 확인됩니다. 임차권등기 말소 조건과 실제 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사 및 매각조건을 서로 대조해 확약과 선순위 가압류의 처리 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인 인수 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 물건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 387,000,000원입니다. 현재 최저가 307,200,000원보다 보증금이 더 크기 때문에 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 실제로 현재 회차의 룰상 미배당 보증금은 84,900,800원, 2회 유찰 시 145,480,640원, 3회 유찰 시 193,944,512원으로 제시되어 있습니다.
하지만 이 사건은 매각조건에 김민섭과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시되어 있어, 김민섭 관련 실질 인수는 0원입니다. 여기까지만 보면 큰 위험이 해소된 사건처럼 보입니다.
문제는 그 다음입니다. 2024.03.07 장선미 지분에 설정된 토스뱅크 가압류 226,781,179원이 말소기준으로 제시된 2024.03.12보다 앞서 있고 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 임차인 확약은 이 권리에 적용되지 않습니다. 여기에 최근 실거래 비교값도 없어 307,200,000원이 시장가격보다 싼지 검증할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “임차인 확약은 호재, 선순위 가압류는 핵심 확인사항, 가격 메리트는 미확인”으로 정리하는 것이 가장 일관된 결론입니다.
