서울남부지방법원 2025타경12834. 서울 강서구 화곡동 제이엠팰리스 2층 204호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 공유자는 송미경 10분의 9, 장진환 10분의 1입니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 근저당이 아니라 임차권입니다. 2021.07.14. 하나은행 근저당권 두 건은 2021.08.20. 해지로 이미 말소됐고, 현재 선언된 말소기준은 2025.10.24. 강제경매개시결정입니다. 문제의 주택임차권은 2023.10.10. 등기되어 말소기준보다 앞서므로 원칙 구조만 보면 매수인 인수 대상입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 김창희 및 송혜진의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 배당 계산표에 나타난 미배당액 8,358,400원은 룰상 계산액일 뿐, 해당 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
다만 이 확약은 그 임차권 승계분에만 적용됩니다. 현황조사·매각물건명세서에는 안서연이 2025.01.02. 전입한 것으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 말소기준보다 앞선 전입이라는 점만으로 보증금 인수액까지 단정할 수 없으므로, 이 사람은 대항력 가능·미상으로 분리해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12834 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제2층 제204호 · 화곡로43가길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 사용승인 | 2021.07.02 |
| 소유자 | 송미경 10분의 9 · 장진환 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 282,000,000원 / 225,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — ‘선순위 임차권’은 확약, 별도 점유자는 미상
2021.07.14. 설정된 하나은행 근저당권은 2021.08.20. 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2025.10.24. 강제경매개시결정입니다. 김창희의 임차권등기는 2023.10.10.로 이보다 앞서 있고, 임대차계약일 2021.07.20., 확정일자 2021.07.26., 점유개시 2021.09.27., 주민등록 2021.11.19.가 확인됩니다.
| 점유·임차인 | 범위 | 전입·주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김창희 | 건물전부 | 2021.11.19. | 230,000,000원 | 有 | 有 | HUG 승계·확약 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 → 실질 인수 0원 |
| 안서연 | 미상 | 2025.01.02. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 확약 대상과 분리해 보증금·점유관계 확인 필요 |
② 가격 구조 — 실거래보다 먼저 ‘실질취득’을 확인
현재 최저매각가는 225,600,000원으로 감정가 282,000,000원의 80%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 180,480,000원, 3회 유찰 시는 144,384,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건은 최저가가 내려간다는 사실만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 김창희 임차권의 미배당액은 회차가 내려갈수록 8,358,400원에서 52,846,720원, 88,437,376원으로 커지지만, 확약을 적용하면 그 임차권에 관한 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 반대로 안서연의 보증금은 미상이므로 실제 취득비용은 낙찰가 + 안서연 관련 확인 결과로 봐야 합니다.
제이엠팰리스의 경매물건은 평균 3.0회 유찰된 것으로 집계돼 있습니다. 거래금액으로 직접 비교할 수 있는 실거래 가격은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인만 보고 가격 메리트를 확정하기보다 권리확인 후 회차별 최저가를 별도로 판단하는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,958,400원 |
| 1. 임차인 김창희 보증금 | 230,000,000원 | 221,641,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김창희 보증금 부족분은 8,358,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 포기·말소 조건을 적용하면 김창희·송혜진 임차권승계분의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 안서연의 보증금·우선변제·인수 여부는 별도 확인 대상입니다.
④ 회차별 인수 구조 — 숫자와 확약을 분리해서 본다
| 회차 | 매각가 | 계산상 임차보증금 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 225,600,000원 | 8,358,400원 | 김창희·송혜진 승계분 0원 · 안서연 미상 |
| 2회 유찰 시 | 180,480,000원 | 52,846,720원 | 김창희·송혜진 승계분 0원 · 안서연 미상 |
| 3회 유찰 시 | 144,384,000원 | 88,437,376원 | 김창희·송혜진 승계분 0원 · 안서연 미상 |
이 표에서 중요한 것은 계산상 인수액과 실제 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 김창희·송혜진 임차권 승계분은 회차가 내려갈수록 계산상 미배당액이 늘지만 확약 때문에 실질 0원입니다. 반면 안서연은 보증금 자체가 확인되지 않아, 어느 회차에서도 총 취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지이며, 2021.07.02. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다.
- 입지. 서울우장초등학교 남서측 인근으로 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 우장산역과 화곡역은 비교적 원거리에 있는 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 약 5m 내외, 북서측 약 3~4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 개별난방시설이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 377.0㎡, 공시지가 3,426,000원/㎡, 완경사·세로장방 형태의 다세대주택 부지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각조건에 그대로 반영되는지 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 안서연 보증금 확인. 보증금·확정일자·점유 범위가 미상이므로 임대차계약서, 전입세대확인, 현황조사와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 안서연은 말소기준 이전 전입이지만 보증금·확정일자 정보가 없어 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 관리하는 것이 안전합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.07.08. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력과 말소 처리 여부를 원본 기준으로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 1회 유찰로 최저가가 225,600,000원까지 내려왔지만 실거래 가격과의 직접 비교 없이 ‘싸다’고 결론내리지 말아야 합니다.
- 회차별 총비용. 김창희·송혜진 승계분은 확약으로 0원이지만 안서연 관련 부담은 미상입니다. 응찰가 상한은 이 불확실성을 반영해 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소, 그러나 한 사람은 아직 미상”
처음 숫자만 보면 보증금 230,000,000원이 최저가 225,600,000원보다 커서 선순위 임차보증금 인수가 핵심인 사건처럼 보입니다. 실제 배당표도 현재 회차에서 8,358,400원의 부족액을 계산합니다. 하지만 주택도시보증공사가 그 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있으므로 김창희·송혜진 임차권 승계분은 실질 인수 0원입니다.
그렇다고 곧바로 권리가 깨끗하다고 결론낼 수는 없습니다. 안서연이 2025.01.02. 전입한 사실이 별도로 확인되고, 보증금·확정일자·점유범위가 명확하지 않습니다. 이 확약은 안서연에게 자동으로 적용되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “주된 선순위 임차권 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약 밖 미상 점유자 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다. 감정가 대비 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 이 한 사람의 실제 임대차관계입니다.
