의정부지방법원 2025타경7218. 고양시 일산동구 식사동 한울하임 206동 지1층 비01호, 감정평가상 주거용 다세대주택입니다. 소유자는 박초엽이고, 이 사건의 말소기준은 2024.02.02 국민건강보험공단 압류입니다. 이후의 경매개시결정과 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 여기서 등기 말소와 보증금 승계를 혼동하면 안 됩니다. 임차인 박홍주는 말소기준보다 앞선 2022.02.28 전입·점유과 2022.02.08 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다.

현재 최저가 154,000,000원이 전액 임차보증금으로 향하는 것도 아닙니다. 집행비용 2,956,000원을 먼저 제외하면 임차인에게 예상되는 배당은 151,044,000원입니다. 보증금 215,000,000원과의 차액 63,956,000원이 남고, 매각물건명세서 역시 이 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다

말소기준은 2024.02.02 국민건강보험공단 압류입니다. 2025.12.09 박홍주 명의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 1번 주택임차권등기도 등기 자체는 소멸 대상으로 분류돼 있지만, 임차인의 권리 발생 시점은 임차권등기 접수일이 아니라 기존 전입·점유와 확정일자를 함께 봐야 합니다. 박홍주의 전입·점유 2022.02.28은 말소기준보다 빠르므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 승계할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 내려가지 않는다

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 1회 더 유찰되면 낙찰가는 107,800,000원까지 내려가지만 인수액은 109,509,200원으로 커져 총부담은 217,309,200원입니다. 3회 유찰 가정에서도 낙찰가 75,460,000원에 인수 141,298,280원이 붙어 216,758,280원입니다. 즉 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 증가해 실질취득액이 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다

한울하임206동207동의 확인된 거래는 2023.06, 전용 46.71㎡·4층 290,000,000원 1건입니다. 다만 본건의 비교 대상 면적은 75.39㎡이고 해당 거래는 46.71㎡여서 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 290,000,000원을 본건의 직접 시세로 단정하는 것은 곤란합니다.

중요한 점은 원자료의 ‘최저가 154,000,000원 대 실거래 290,000,000원’만 비교하면 큰 할인처럼 보인다는 것입니다. 그러나 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 217,956,000원이고, 이것을 기준으로 시장가격을 검토해야 합니다. 290,000,000원 거래보다 명목상 낮더라도 해당 거래의 면적이 달라, 가격 메리트를 확정적으로 부여할 근거는 약합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

현재 최저가에서는 임차보증금이 전액 배당되지 않아 63,956,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 요소에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 주거용으로 이용 중인 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상4층 건물의 지1층 비01호입니다.
• 입지. 동국대학교 일산병원 서측 인근이며, 주변은 유사 규모 다세대주택이 밀집한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역이며 공시지가는 1,079,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 제한보호구역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 한울하임206동207동은 17세대이고, 확인된 실거래 표본이 1건이며 경매 평균 유찰 횟수가 3.1회여서 가격 검증은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 154,000,000원이 아니라 인수액까지 합친 실질취득 217,956,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
• 임차보증금 승계 확인. 박홍주 보증금 215,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 금액이 실제로 얼마인지 매각 직전 배당요구·채권계산서와 원본 명세서를 다시 대조해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자 박홍주의 관계와 채권 발생 원인을 임대차계약서·판결문·집행권원 등으로 확인할 필요가 있습니다.
• 추가 유찰의 의미. 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 커지는 구조이므로, 단순히 다음 회차 최저가만 보고 기대수익을 높여 잡으면 안 됩니다.
• 시세 원본 확인. 확인된 거래는 2023.06 전용 46.71㎡ 1건으로 본건 비교면적 75.39㎡와 다릅니다. 동일 면적·동일 층급의 실제 거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 지하층 상태 확인. 본건은 지1층 비01호이므로 현장 방문을 통해 채광·습기·환기·출입동선 등 실제 상품성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.54억짜리 물건”이 아니라 “약 2.18억 부담의 인수형 물건”

이 사건을 최저가 154,000,000원짜리 다세대라고 보면 권리분석을 잘못한 것입니다. 박홍주의 보증금은 215,000,000원이고, 현재 회차 배당 예상액은 151,044,000원에 그쳐 63,956,000원이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그 결과 현재 실질취득은 217,956,000원입니다.

더 중요한 것은 유찰이 해답도 아니라는 점입니다. 2회 유찰 가정에서는 낙찰가가 107,800,000원으로 낮아져도 인수액이 109,509,200원으로 늘고, 3회 유찰 가정에서도 낙찰가 75,460,000원에 인수 141,298,280원이 붙습니다. 결국 총부담은 계속 보증금 215,000,000원 주변에 묶이는 구조입니다.

확인된 실거래 290,000,000원보다 실질취득액이 낮아 보이지만 그 거래는 전용 46.71㎡, 본건 비교면적은 75.39㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 17세대 규모에 실거래 표본도 1건이고 경매 평균 유찰도 3.1회인 만큼, 이 자료만으로 가격 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 최저가 할인은 크지만 실질 할인은 제한적이고, 권리 인수 부담과 시세 검증의 불확실성이 큰 물건. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 승계액과 동일 조건 시세 확인입니다.