서울남부지방법원 2025타경12871. 구로구 개봉동 마이빌7 제2층 제202호, 전용 40.82㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 압류나 가압류의 숫자가 아니라, 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 강주리의 보증금 300,000,000원입니다. 강주리는 2019.09.26 확정일자를 받고 2019.10.07 점유를 시작했으며, 2019.10.08 주민등록을 마쳤습니다. 말소기준권리인 2021.12.06 국세 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
통상적인 권리분석이라면 여기서 결론은 무겁습니다. 현재 최저매각가 235,200,000원으로 배당할 경우 집행비용 4,092,800원을 제외하고 강주리에게 231,107,200원이 배당되어, 보증금 중 68,892,800원이 남습니다. 대항력 임차인이므로 이 잔액이 매수인에게 승계된다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조가 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 322-4 마이빌7 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 40.82㎡ · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 정주한 |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 235,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인은 있으나 실질 승계는 조건부 해소
현재 등기상 말소기준은 2021.12.06 국의 압류입니다. 과거 2019.06.21 광명제일새마을금고 근저당권은 2019.10.07 이미 말소됐습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 구로구 압류, 국세 압류, 강제경매개시결정, 추가 국세 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 강주리는 전입일 2019.10.08이 말소기준보다 앞서므로 등기 순위만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다. 임차권등기는 2023.10.25이지만 대항력 판단의 출발점은 그보다 앞선 점유·주민등록입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 有, 실질 인수는 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강주리 | 2019.10.07 | 2019.10.08 | 2019.09.26 | 300,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
강주리는 건물 전부를 주거용으로 임차했고 배당요구도 했습니다. 현재 회차 배당 계산상 보증금 300,000,000원 중 231,107,200원을 배당받고 68,892,800원이 남습니다. 원칙만 적용하면 이 잔액은 대항력에 따라 매수인 인수 대상입니다. 그러나 이 사건에는 위 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 붙어 있으므로 실질 승계액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 235,200,000원’으로 비교
이 사건은 조건부 포기 때문에 실질 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 235,200,000원입니다. 확인되는 마이빌7차 전용 40.82㎡ 실거래는 2024.08, 3층, 265,000,000원 1건이며, 최근 12개월 평균으로 제시된 금액 역시 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 40.82㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 40.82㎡ | 1건 | 265,000,000원 |
현재 실질취득액 235,200,000원은 확인되는 최근 실거래 265,000,000원의 88.8%로, 금액 차이는 29,800,000원입니다. 따라서 제공된 실거래 기준으로는 감정가 294,000,000원보다 현재 회차가 낮아진 효과가 있습니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 거래월이 2024.08이므로, 265,000,000원을 현재 시점의 확정 시세처럼 단정하기보다는 제한된 비교 기준으로 보는 편이 타당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 235,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,092,800원 |
| 1. 임차인 강주리 보증금 | 300,000,000원 | 231,107,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,891,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 강주리의 보증금 미배당액은 68,892,800원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 때문에 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있을 경우 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중인 전용 40.82㎡ 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지상6층이며 본건은 2층입니다.
- 입지. 서울개웅초등학교 북동측 인근으로 학교·아파트·빌라·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 북동측 근거리에 지하철 1호선 개봉역, 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로·토지. 북측 약 6미터 포장도로에 접하며, 토지는 완경사의 세로장방형 주거용 건부지입니다. 공시지가는 3,245,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 마이빌7차는 12세대이며 준공일은 2019.04.30입니다. 확인되는 동일면적 실거래가 1건이어서 가격 판단 표본은 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 문구 원문 확인. 이 사건의 핵심은 강주리 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 실제 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 자체는 존재. 전입 2019.10.08은 말소기준 2021.12.06보다 빠릅니다. 조건부 포기 문구가 없다면 현재 회차 기준 룰상 68,892,800원이 인수되는 구조임을 잊으면 안 됩니다.
- 세금 배당 변동. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 존재하면 임차인 배당액이 줄어들 수 있습니다. 배당표의 231,107,200원은 현재 제공된 추정 계산입니다.
- 가격 표본 부족. 비교 실거래는 2024.08의 265,000,000원 1건입니다. 실질취득 235,200,000원이 88.8%라는 점은 참고할 수 있지만, 1건만으로 현재 시세를 단정하지 않는 편이 안전합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 12세대로 아파트 대단지와 같은 거래량을 기대하기 어렵습니다. 경매 평균 유찰 횟수 1.6회도 함께 고려해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 세금 및 실제 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 3억”만 보고 끝내면 놓치는 사건
표면만 보면 부담이 큰 물건입니다. 감정가 294,000,000원에 비해 임차보증금이 300,000,000원이고, 강주리는 말소기준권리보다 먼저 전입해 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 현재 최저가 기준으로도 룰상 미배당액은 68,892,800원입니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서가 그 잔액의 매수인에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있습니다. 따라서 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 실질취득액은 235,200,000원입니다. 확인되는 동일면적 실거래 265,000,000원과 비교하면 88.8%입니다.
결국 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 조건부 포기 문구가 실제 매각조건으로 확실히 적용되는지 원문을 확인할 것. 둘째, 12세대 다세대에 실거래 표본이 1건뿐이라는 점을 감안해 265,000,000원을 절대적인 시세로 보지 않을 것. 권리의 겉모습은 위험하지만 조건부 포기로 주된 인수위험이 해소된 사건이며, 가격은 실질취득액 기준으로 판단해야 합니다.
