서울남부지방법원 2025타경12891. 금천구 가산동 킹-캐슬 4층 404호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 권리구조의 기준점은 2024.11.22. 남부천세무서장의 압류입니다. 2020.12.11. 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,470,000,000원은 2021.01.26. 이미 말소됐으므로 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다.
최원이는 2021.03.08. 전입, 2021.03.05. 확정일자, 보증금 245,000,000원으로 2023.08.28. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 했습니다. 일반 계산만 적용하면 현재 최저가 201,600,000원에서 집행비용 3,622,400원을 뺀 197,977,600원이 배당되고 47,022,400원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 그 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소한다는 주택도시보증공사의 조건이 붙었습니다.
반면 김재은은 2024.03.21. 전입해 말소기준 2024.11.22.보다 앞섭니다. 월차임은 700,000원이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 확정할 수는 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 최원이의 큰 보증금 문제가 풀렸다는 이유만으로 이 물건을 ‘인수 0원’ 사건으로 단정하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12891 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 147-50 킹-캐슬 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 · 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 2020.12.09. |
| 소유자 | 이현중 · 2021.03.19. 공유자전원지분전부 이전 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 201,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약 밖 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
주택도시보증공사는 최원이의 주택임차권승계인으로 표시된 신청채권자이며, 별도의 세 번째 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차관계는 최원이·김재은 2명을 기준으로 봅니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최원이 | 건물전부 · 2021.03.08. 확정일자 2021.03.05. | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 배당요구 2023.08.28. | HUG 승계 실질 인수 0원* |
| 김재은 | 전부 · 2024.03.21. | 보증금 미상 월 700,000원 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 별도 확인 인수 가능액 미상 |
* 최원이의 룰상 현재 회차 미배당 잔액은 47,022,400원이나, 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 최원이 관련 실질 인수는 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,622,400원 |
| 1. 최원이 보증금 우선변제 | 245,000,000원 | 197,977,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 단순 배당계산에서는 최원이 보증금 중 47,022,400원이 남습니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 최원이 임차권의 승계인이므로 신청채권 245,000,000원을 별도 보증금처럼 다시 합산해서는 안 됩니다. 그리고 그 미배당 잔액은 앞선 포기·말소 조건으로 최원이 관련 실질 인수 0원* 처리됩니다.
다만 위 계산으로 김재은의 문제까지 해결되는 것은 아닙니다. 김재은의 보증금·확정일자가 확정되지 않은 상태이므로 실제 배당순위와 매수인 인수 가능액은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 구조 — 유찰돼도 ‘미상 임차’는 사라지지 않는다
| 현재 회차 | 201,600,000원 · 감정가 80% · 최원이 룰상 미배당 47,022,400원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 161,280,000원 · 감정가 64% · 최원이 룰상 미배당 86,777,920원 |
| 3회 유찰 시 | 129,024,000원 · 감정가 51.2% · 최원이 룰상 미배당 118,582,336원 |
최원이만 놓고 보면 매각가가 내려갈수록 미배당액이 커지는 구조지만, 이 사건에서는 그 잔액을 주택도시보증공사가 매수인에게 청구하지 않는 조건이 있으므로 최원이 때문에 실질취득액이 245,000,000원으로 고정되는 사건은 아닙니다.
그 대신 가격 판단의 선결조건은 김재은입니다. 보증금이 확인되지 않은 채 전입일만 말소기준보다 빠르므로, 현재 회차의 실질취득을 단순히 201,600,000원이라고 확정할 수 없습니다. 최저가가 내려가도 김재은 관련 인수 가능성은 자동으로 없어지지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 실제로도 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 가산초등학교 남서측 인근으로 연립·다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설과 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층 404호이며 사용승인일은 2020.12.09.입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기와 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준공업지역이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김재은 보증금 확인이 최우선. 전입 2024.03.21.은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 계약서·점유관계·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 최원이 확약 조건 원문 대조. 47,022,400원 미배당 잔액을 매수인에게 청구하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 중복합산 금지. 주택도시보증공사는 최원이의 주택임차권승계인입니다. 최원이 245,000,000원과 주택도시보증공사 청구 245,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 더하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.03.19. 선순위 등기의 매각 후 처리·말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
- 실질취득액을 최저가와 동일시하지 말 것. 현재 확정적으로 말할 수 있는 것은 최원이 관련 실질 인수 0원*이며, 김재은 관련 가능액은 아직 미상입니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당은 해당 요소에 따라 변동될 수 있으므로 배당표만으로 최종 인수액을 확정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 매각조건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건에서 가장 큰 숫자는 최원이의 보증금 245,000,000원입니다. 현재 최저가 201,600,000원보다 크고, 단순 계산만 하면 47,022,400원이 남습니다. 하지만 주택도시보증공사가 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 최원이 부분의 실질 인수는 0원*입니다.
여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 김재은은 2024.03.21. 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “245,000,000원 선순위 임차권을 떠안느냐”가 아니라, 확약 밖에 남은 김재은의 임차관계를 입찰 전 얼마나 확실히 규명하느냐입니다. 최원이 문제는 조건부로 풀렸지만 전체 권리분석은 아직 닫히지 않았습니다.
