서울남부지방법원 2025타경12904. 금천구 독산동 라온하우스 102동 3층 303호, 감정평가상 단지형다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리관계의 중심은 2022.05.19. 금천세무서장의 압류와, 그보다 앞서 2019.10.08. 전입하고 2019.09.26. 확정일자를 받은 임차인 박종혁입니다. 박종혁은 건물 전부에 보증금 358,000,000원의 임차권을 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 조건이 붙습니다. 박종혁의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액을 청구하지 않고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 현재 회차에서 배당 계산상 발생하는 미배당액 69,310,400원은 룰상 인수 계산액일 뿐, 조건을 반영한 실질 매수인 부담은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 1158 라온하우스 제102동 제3층 제303호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 제303호 |
| 소유자 | 김은희 · 2019.09.05. 매매 · 거래가액 358,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 367,000,000원 / 293,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 358,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있지만 포기조건이 핵심
말소기준은 2022.05.19. 국의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류, 현재 강제경매개시결정 및 등기된 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 임차인 박종혁은 등기된 임차권의 접수시점보다 앞선 2019.10.08. 전입, 2019.09.26. 확정일자를 갖고 있어 실체상 대항력·우선변제권이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관은 승계인
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종혁 | 건물 전부 · 2019.10.08. 확정일자 2019.09.26. | 358,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | HUG 승계 실질 인수 0원 |
| 이서현 | 미상 · 2025.02.11. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 위험 없음 |
실제 임차인은 박종혁·이서현 2명입니다. 주택도시보증공사는 박종혁의 주택임차권승계인으로 표시된 보증기관이므로 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이서현의 전입은 2025.02.11.로 말소기준권리인 2022.05.19.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 미상입니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 80%
감정가는 367,000,000원, 현재 최저매각가는 293,600,000원으로 1회 유찰된 감정가 80% 회차입니다. 이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 최저가보다 크지만, 포기·말소 조건으로 주된 인수부담이 제거되므로 현재 회차의 실질취득은 293,600,000원으로 봅니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 배당표상 임차인 부족분 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 293,600,000원 | 69,310,400원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 234,880,000원 | 127,208,320원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 187,904,000원 | 173,526,656원 |
유찰될수록 배당표상 박종혁 보증금의 미배당액은 커집니다. 그러나 이 사건에서는 주택도시보증공사의 포기·임차권등기 말소 조건이 적용되므로, 이 미배당액 자체를 낙찰자의 실질 취득비용에 더해서는 안 됩니다. 반대로 이 조건의 효력과 말소 이행을 입찰 전 원문으로 확인하지 않은 채 단순히 “인수 0원”만 믿는 것도 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 293,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,910,400원 |
| 1. 임차인 박종혁 보증금 | 358,000,000원 | 288,689,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 269,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 358,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 계산상 박종혁의 보증금 중 69,310,400원이 부족합니다. 다만 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영한 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 영남초등학교 북측 인근으로, 단독주택·공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제3층 제303호이며, 외벽은 석재붙임마감, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 동측 약 7-8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 박종혁 임차권의 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건을 전제로 합니다.
- 배당표상 미배당과 실질 인수 구분. 현재 회차의 룰상 부족액은 69,310,400원이지만 포기조건 반영 후 매수인 실질 부담은 0원입니다.
- 실제 임차인 구분. 실제 임차인은 박종혁·이서현 2명이며, 주택도시보증공사는 박종혁의 임차권승계인으로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
- 이서현 점유 확인. 2025.02.11. 전입으로 대항력은 없지만 점유 부분과 보증금이 미상인 만큼 현장 점유상태를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 2022.05.19. 국 압류와 2025.09.15. 금천구 압류가 존재하며, 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 실질취득액 293,600,000원을 주변 거래와 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 포기조건이 인수를 지운다”
이 물건은 표면적으로는 경계해야 할 전세보증금 인수형입니다. 박종혁은 말소기준 압류보다 앞서 전입·점유했고 확정일자까지 갖췄으며 보증금도 358,000,000원으로 현재 최저가 293,600,000원보다 큽니다. 현재 배당표에서도 69,310,400원이 부족하게 계산됩니다.
하지만 결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 승계·포기 조건입니다. 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 박종혁 관련 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 293,600,000원입니다. 다만 이 사건은 포기조건 확인이 권리안전성의 핵심이고, 감정가 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 권리는 조건부로 정리되지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
