서울남부지방법원 2025타경12915. 개봉동 미건스위트빌 제8동 5층 501호, 전용 69.25㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 구하랑은 2021.09.16 매매를 원인으로 2021.09.17 소유권을 취득했고, 거래가액은 270,000,000원입니다. 그런데 임차인 양민규는 그보다 앞선 2021.07.17 임대차계약, 2021.07.23 확정일자, 2021.09.03 전입·점유개시를 갖추고 있습니다. 이후 2021.10.29 설정된 변도석의 근저당권 260,000,000원이 말소기준권리이므로, 양민규는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
따라서 매각조건이 없었다면 이 사건은 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 현재 최저가 236,800,000원에서 집행비용 4,115,200원을 우선 차감한 뒤 임차인에게 232,684,800원이 배당되고, 보증금 270,000,000원 중 37,315,200원이 남습니다. 그러나 이 사건은 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건 때문에 원칙상 인수액과 실제 매수인 부담이 달라지는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12915 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 417-28 미건스위트빌 제8동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 69.25㎡ · 지상5층 건물의 5층 |
| 소유자 | 구하랑 (2021.09.17 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 236,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2021.10.29 변도석 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 권용호 근저당권 400,000,000원과 국민건강보험공단 압류 3건, 고양시 압류 1건, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 주택임차권 등기 자체는 2023.09.19로 말소기준보다 늦지만, 양민규의 실제 전입·점유는 2021.09.03이므로 임차권등기 날짜만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양민규 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.03 / 2021.07.23 | 270,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | HUG 승계 연계 |
양민규는 배당요구를 했고, 2023.09.19 주택임차권등기도 마쳤습니다. 실제 임차인은 양민규 1명으로 정리하며, 매각조건에 함께 기재된 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 보아 270,000,000원을 한 번 더 합산하면 안 됩니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이면서 매각조건상 주택임차권승계인으로 함께 기재돼 있습니다.
③ 시세 비교 — 87.7%지만 거래 표본이 1건뿐이다
미건스위트빌(108동)417-28은 총 8세대, 사용승인일은 2001.12.26입니다. 전용 69.25㎡에 맞는 확인 실거래는 2021.09, 5층, 270,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 69.25㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 비교 평균 | 69.25㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
현재 최저가 236,800,000원은 비교 실거래 270,000,000원의 87.7%입니다. 확약 조건을 반영하면 실질취득도 236,800,000원이므로 권리 인수 때문에 총취득액이 270,000,000원으로 고정되는 구조는 아닙니다. 다만 비교 가능한 거래가 2021.09의 1건뿐이어서, 이 87.7%만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정하거나 가격 가점을 크게 주는 것은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,115,200원 |
| 1. 임차인 양민규 보증금 | 270,000,000원 | 232,684,800원 |
| 2. 근저당 · 변도석 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 권용호 | 400,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
통상 계산상 양민규 보증금의 미배당액은 37,315,200원입니다. 그러나 매각조건상 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용돼 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 압류 4건과 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당순위와 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 박공·아스팔트슁글지붕 지상5층 건물의 제5층 제501호입니다.
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 지하철1호선 개봉역 동측 인근이며, 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 개봉역이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고, 토지는 평지의 자루형 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 토지면적은 259.0㎡, 공시지가는 2,530,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 철도보호지구, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대이고 확인 실거래가 1건이어서, 거래량이 풍부한 대단지 공동주택과 같은 환금성을 전제로 접근하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 양민규 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 양민규는 2021.09.03 전입·점유로 말소기준 2021.10.29보다 선순위입니다. 확약 조건이 분석의 전제입니다.
- 중복 보증금 계산 금지. 실제 임차인은 양민규 1명이며, 주택도시보증공사를 별도 실제 임차인으로 보아 270,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.
- 압류·당해세 확인. 국민건강보험공단 압류 3건과 고양시 압류 1건이 있으며, 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 확인 실거래는 2021.09 270,000,000원 1건뿐입니다. 최저가가 그 금액의 87.7%라는 사실만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하지 마십시오.
- 소규모 다세대 환금성. 총 8세대이고 실거래 표본이 제한적이므로, 실제 매도 가능 가격과 거래기간을 별도로 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 말소 조건과 실제 인도 상태는 별개의 실무 문제이므로 현장 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”만 보고 끝내면 틀리는 사건
이 사건의 표면만 보면 위험합니다. 보증금 270,000,000원의 양민규가 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 현재 최저가 236,800,000원에서는 일반 배당 계산상 37,315,200원이 미배당됩니다. 보통이라면 그 잔액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 매각조건이 있습니다. 임차인 양민규 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 그 조건을 반영한 실질 인수는 0원, 현재 회차의 권리상 실질취득은 236,800,000원으로 봅니다.
가격 측면에서는 2021.09 동일 전용면적·5층 실거래 270,000,000원보다 낮은 87.7% 수준이지만, 확인 가능한 거래가 단 1건입니다. 여기에 총 8세대 다세대주택이라는 환금성 특성, 압류 4건의 당해세 확인 필요성까지 감안하면 권리의 핵심 위험은 조건부로 해소됐지만, 가격과 환금성 검증은 별도로 필요한 물건입니다. 이 사건은 “선순위 임차인이 있으니 무조건 인수”도 아니고, “최저가가 과거 거래보다 낮으니 무조건 싸다”도 아닙니다.
