서울남부지방법원 2025타경13002. 서울 금천구 독산동 993-35, 5층 건물의 제4층 제401호 다세대주택입니다. 감정평가상 방2·욕실1·거실 및 주방1 구조로 이용 중이며, 감정가 195,768,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 156,614,000원입니다.
이 사건은 등기만 보면 임차보증금이 최저가보다 큰 전형적인 대항력 임차인 인수형처럼 보입니다. 임차인 이주석의 전입·점유개시는 2021.05.20, 확정일자는 2021.04.28이고, 말소기준권리로 선언된 국민건강보험공단 압류는 2022.03.18입니다. 따라서 원칙적인 계산에서는 최저가로 배당받지 못하는 42,378,596원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서 비고가 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대한 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 따라서 이 사건에서 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봐야 하며, 룰상 계산되는 42,378,596원은 확약 전 계산값일 뿐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13002 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 993-35 제4층 제401호 |
| 도로명 | 서울특별시 금천구 독산로90길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 방2·욕실1·거실 및 주방1 · 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 고건일 · 2021.05.11 매매 · 거래가액 196,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,768,000원 / 156,614,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 196,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 인수는 확약으로 해소
임차인 이주석은 2021.04.28 확정일자를 받고 2021.05.20 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022.03.18 국민건강보험공단 압류보다 빠르므로 대항력 있는 임차인입니다. 2023.07.18에는 보증금 196,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주석 | 건물전부 · 주거 | 196,000,000원 | 2021.05.20 / 2021.04.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
② 가격 판단 — 할인율보다 실질취득 기준
감정가 195,768,000원에서 1회 유찰된 현재 최저매각가는 156,614,000원으로 감정가의 80%입니다. 확약이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.
다만 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있으므로 실제 매수인의 실질취득은 현재 회차 156,614,000원 + 실질 인수 0원 = 156,614,000원입니다. 실거래 비교값이 없어 이 금액을 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 인수 계산 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 156,614,000원 | 42,378,596원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 125,291,200원 | 73,262,877원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 100,232,960원 | 97,970,301원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 156,614,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,992,596원 |
| 1. 임차인 이주석 보증금 | 196,000,000원 | 153,621,404원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 196,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서 임차보증금은 153,621,404원이 배당되고 42,378,596원이 부족합니다. 다만 매각조건상 이 부족분에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
④ 제시외 건물 — 이 사건의 실제 물건 리스크
감정평가서의 공부와의 차이에는 테라스 부분의 제시외건물이 명시돼 있습니다. 개략적인 목측과 건축물현황도를 참고해 면적을 사정했고 실제 현황과 다소 상이할 수 있으며, 향후 위반건축물로 등재되어 이행강제금 부과 및 원상복구 등 시정명령 가능성을 배제할 수 없다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정심초등학교 북서측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평스라브지붕 5층 건물의 제4층 제401호입니다.
- 도로. 북측 약 6m 내외, 서측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 완경사지대의 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역이며, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 핵심입니다.
- 실제 임차인 수 확인. 실제 임차인은 이주석 1명이며, 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재된 승계 주체입니다.
- 제시외 테라스 확인. 위반건축물 등재·이행강제금·원상복구 가능성이 있으므로 현황과 행정기관 확인이 필요합니다.
- 가격 단정 금지. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 실거래 비교값이 없어 시세보다 싸다고 단정할 근거가 없습니다.
- 압류·가압류. 말소기준권리 이후의 금천구 압류, 현재 경매개시결정, 국 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘조건 이행’과 제시외 건물이 승부처
표면적으로는 보증금 196,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 현재 최저가 156,614,000원 기준으로는 원칙 계산상 42,378,596원의 미배당액도 생깁니다. 그러나 매각조건에 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 사건의 핵심 리스크는 보증금 자체보다 그 포기·말소 조건이 실제로 집행되는지, 그리고 테라스 제시외건물이 향후 위반건축물·이행강제금·원상복구 문제로 이어지는지입니다. 감정가 대비 80%라는 할인만으로 가격 메리트를 단정할 자료도 없습니다. 인수는 해소됐지만, 물건 리스크 확인 없이는 안전형으로 보기 어렵습니다.
