서울남부지방법원 2025타경13040. 강서구 화곡동 대원자이빌 제1층 제101호, 전용 23.32㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 소멸”만 보면 안 됩니다. 실제 임차인 김정승 1명이 2022년 6월 전입·점유를 갖추고, 2022년 5월 확정일자를 받은 뒤 2024년 8월 주택임차권등기까지 마쳤기 때문입니다. 말소기준권리인 2024년 3월 11일 서민금융진흥원 가압류보다 전입이 빠르므로 대항력이 있는 임차인입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 하나 더 있습니다. 매각물건명세서 비고에 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 배당표상 현재 회차의 미배당액 67,097,922원은 일반적인 대항력 인수 규칙상 계산되는 금액이지만, 이 사건에서는 해당 포기·말소 조건 때문에 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13040 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 46-206 제1층 제101호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로14길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 23.32㎡ · 2008.04.11 사용승인 · 지상4층 건물 중 제1층 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 박건영 (2023.08.08 매매, 거래가액 155,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,036,000원 / 84,829,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 살아 있지만 인수는 조건부 0원
말소기준권리는 2024.03.11 접수된 서민금융진흥원 가압류 13,126,350원입니다. 임차인 김정승은 그보다 앞선 2022.06.22 주민등록과 2022.06.20 점유개시를 갖추고 있어 대항력이 있으며, 확정일자 2022.05.23과 배당요구를 통해 우선변제권도 행사합니다. 이후 등기된 주택임차권과 2025.11.04 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정승 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.22 | 2022.05.23 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 본다
이 사건은 대항력 임차인이 존재하므로 원래는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다만 명세서의 포기·말소 조건으로 매수인 인수가 실질 0원이어서, 현재 회차의 실질취득액은 84,829,000원입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 1건으로, 2023.08 제1층 전용 23.32㎡가 155,000,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 23.32㎡ | 1 | 155,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 23.32㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
| 최신 거래 | 23.32㎡ | 1 | 155,000,000원 |
실질취득 84,829,000원은 제공된 최근12개월 평균 및 최신 거래 155,000,000원의 54.7%입니다. 수치상 가격 차이는 큽니다. 다만 거래 표본이 1건뿐인 7세대 규모 다세대이므로, 아파트처럼 여러 건의 거래로 시세대를 촘촘하게 확인할 수 있는 물건은 아닙니다. 가격 메리트는 분명하지만 실거래 표본의 얇음을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,829,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.3% 추정) | - | 1,926,922원 |
| 1. 임차인 김정승 보증금(우선변제) | 150,000,000원 | 82,902,078원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 13,126,350원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산 자체에서는 임차보증금 부족분이 67,097,922원 발생합니다. 다만 매각물건명세서상 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건이므로, 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 ‘원칙상 인수’는 커진다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 매수인 인수 | 포기조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 84,829,000원 | 67,097,922원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 67,863,200원 | 83,758,338원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 54,290,560원 | 97,086,670원 | 0원 |
포기 조건이 없다면 대항력 임차인의 보증금 150,000,000원이 낙찰가보다 커서, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 최저가가 싸져도 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건은 명세서에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건으로 기재돼 있어 각 회차에서도 그 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 보는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 총 7세대 규모의 대원자이빌 제1층 제101호입니다.
- 입지. 화곡본동주민센터 북동측 인근으로, 주위는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2008년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상4층 건물이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 동측 포장도로와 접하며, 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부와 차이. 감정평가에서 제시외건물㉠이 소재한다고 확인됐고, 매각물건명세서에도 제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 총 7세대 소규모 다세대이고 제공된 동일 면적 실거래가 1건뿐이므로, 매도 시 가격 검증과 매수층 확인은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 사건의 핵심입니다.
- 임차인 1명으로 판단. 김정승이 실제 임차인이며, 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 보아 보증금 150,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 배당액과 인수액을 구분. 현재 회차 배당상 미배당 67,097,922원이 계산되지만, 조건 반영 매수인 실질 인수는 0원입니다.
- 제시외건물 확인. 감정평가와 매각물건명세서 모두 제시외 건물을 언급하므로 현황·사용관계·포함 범위를 원본으로 대조해야 합니다.
- 실거래 표본 확인. 가격 비교에 쓰이는 동일 면적 실거래가 1건이므로 155,000,000원을 절대적인 시세로 단정하기보다 참고 기준으로 활용해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 규모이고 제1층 물건이므로 낙찰 후 실제 매도 가능 가격과 매도기간을 보수적으로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 포기할 사건도, “최저가 54.7%”만 보고 달려들 사건도 아니다
이 물건에는 보증금 150,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있습니다. 일반적인 사건이라면 현재 최저가 84,829,000원에 낙찰받아도 미배당 67,097,922원을 떠안아야 하므로, 싸게 낙찰받는 의미가 크게 줄어듭니다. 그런데 이 사건은 바로 그 미배당 잔액에 대해 임차인과 주택임차권승계인이 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명세서에 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 실질 인수 0원, 실질취득 84,829,000원입니다.
제공된 동일 면적 실거래 155,000,000원과 비교하면 실질취득은 54.7% 수준이라 가격 여유가 큽니다. 다만 거래 표본이 1건인 7세대 다세대이고, 제1층·제시외건물이라는 환금성·현황 확인 요소가 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리조건 확인 시 가격 메리트는 크지만, 소규모 다세대 특성상 시세와 환금성 검증은 필수”입니다.
