서울남부지방법원 2025타경13051. 금천구 독산동 마인드빌 에이동 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “임차권등기가 매각으로 소멸한다”는 문구가 아닙니다. 임차인 정경민은 2022.04.29 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.04.06입니다. 반면 데이터상 말소기준은 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류이므로 임차인의 대항력이 먼저 성립한 구조입니다.
보통이라면 낙찰가가 보증금 295,000,000원보다 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 늘고, 그 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 실제 현재 회차 배당 계산도 최저가 233,600,000원에서 집행비용을 제외한 229,529,600원이 임차인에게 배당되고 65,470,400원이 부족한 구조입니다. 그러나 이 사건에는 바로 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 조건 이행 시 실질 인수액을 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13051 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 164-19 마인드빌 제에이동 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 금천구 시흥대로136길 48 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등) |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 중 5층 501호 |
| 소유자 | 사형택 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 233,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 295,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 승부는 ‘포기·말소 조건’
등기부에는 2019.11.28 새안양신용협동조합 근저당권이 있었지만 2020.03.30 일부해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준으로 제시된 권리는 2023.08.30 주택도시보증공사의 가압류 1,279,000,000원입니다. 임차인 정경민의 전입·점유 2022.04.29는 그보다 빠르므로 대항력이 인정된 것으로 조사됐고, 확정일자 2022.04.06과 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정경민 | 전부 · 주거(임차권등기) | 295,000,000원 | 2022.04.29 | 2022.04.06 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명, 정경민입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사를 “주택임차권승계인”으로 함께 언급하지만, 이를 별도의 295,000,000원 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 사건에서 분석할 임차보증금 원금은 295,000,000원 한 건입니다.
② 가격 판단 — 20% 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
감정가는 292,000,000원, 현재 최저매각가는 233,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 제시돼 있지 않으므로, 단순히 감정가에서 20% 내려왔다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다.
중요한 것은 원래의 대항력 인수구조와 매각조건을 분리해 보는 것입니다. 포기 조건이 없다면 현재 회차의 매수인 인수 가능액은 65,470,400원이고, 낙찰가가 더 내려가면 2회 유찰 시 111,536,320원, 3회 유찰 시 148,389,056원으로 늘어납니다. 하지만 이번 사건은 해당 임차인에 대해 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 제시돼 있어, 그 조건이 이행되는 한 실질취득액은 낙찰가 자체로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 233,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,070,400원 |
| 1. 임차인 정경민 보증금(우선변제) | 295,000,000원 | 229,529,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 295,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 룰상 임차보증금 미배당액은 65,470,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 이 임차인에 대한 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문성초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·각급 학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택으로 방2·거실·주방·욕실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 급·배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 6미터, 서측 약 4미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다. 감정자료상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 최저가 233,600,000원의 시세 대비 경쟁력은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 포기·말소 조건 원문 확인. 이번 사건의 핵심입니다. 임차인 정경민 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 회차의 계산상 미배당 보증금은 65,470,400원이지만, 조건 이행 시 실질 인수는 0원*입니다.
- 추가 유찰 시 숫자 착시 주의. 최저가가 186,880,000원·149,504,000원으로 내려가면 룰상 미배당액은 각각 111,536,320원·148,389,056원으로 커집니다. 포기 조건 적용 여부가 계속 핵심입니다.
- 실거래 별도 확인. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 독산동 인근 다세대·도시형생활주택의 실제 거래가격과 비교해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부상 2019년 근저당은 이미 말소됐고, 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류 이후의 압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 입찰 전 최신 등기와 매각조건을 다시 확인하세요.
맺으며 — “대항력 인수형이지만, 이번 매각조건이 결론을 바꾼다”
정경민의 보증금은 295,000,000원이고 전입·점유는 2022.04.29로 말소기준 2023.08.30보다 빠릅니다. 원칙적인 계산만 보면 현재 최저가 233,600,000원에서 65,470,400원이 미배당되어 매수인 인수 문제가 생기는 전형적인 대항력 임차인 사건입니다.
그러나 이 사건은 매각물건명세서에 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 명시돼 있습니다. 이 조건이 적용·이행되면 정경민 임차보증금의 실질 인수액은 0원*, 현재 회차의 실질취득액은 233,600,000원입니다. 다만 실거래 자료가 없기 때문에 233,600,000원이 시장가격보다 싸다는 평가는 할 수 없습니다. 권리상 핵심은 포기조건 확인, 가격상 핵심은 별도의 시세 검증. 이 두 가지를 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
