💰 최저가 304,800,000원 🏠 임차인 1명 🧾 보증금 340,000,000원 ⚖️ 조건부 실질 인수 0원
서울남부지방법원 2025타경13070. 강서구 화곡동 동일네오빌 제2층 제202호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 최저매각가는 304,800,000원으로 감정가 381,000,000원의 80% 회차입니다. 권리관계의 핵심은 2020.05.13 전입·점유를 시작한 임차인 조분미와, 2023.06.02 접수된 주택도시보증공사 가압류의 선후관계입니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르므로 대항력은 인정되어 있습니다.
통상 이런 구조에서 보증금 340,000,000원이 낙찰가 304,800,000원보다 크면 낙찰가가 내려가도 미회수 보증금 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서 비고가 결정적입니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 배당 미수령 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 해당 조건이 충족되는 한 조분미 관련 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13070 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 102-182 동일네오빌 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 39.34㎡ · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 허은미 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 304,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력은 있으나 조건부 해소
등기부상 2020.01.06 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권 2,210,000,000원은 2020.03.06 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2023.06.02 주택도시보증공사의 가압류 850,000,000원이고, 뒤따른 국의 압류와 강제경매개시결정, 2023.09.14 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조분미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.13 | 340,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 배당요구 |
임차권등기에는 최초 임대차계약일 2020.03.13, 전입·점유개시일 2020.05.13, 보증금 326,000,000원에 대한 확정일자 2020.05.21과 2022.05.03 증액 14,000,000원의 내용이 기재되어 있습니다. 현재 보증금은 합계 340,000,000원입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 언급되지만, 보증금을 별도로 더해 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 조분미 1명입니다.
③ 가격·유찰 구조 — 감정가 80%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 회차는 1회 유찰된 감정가 80%, 최저매각가 304,800,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 243,840,000원(감정가 64%), 3회 유찰 시 195,072,000원(감정가 51%)입니다. 다만 동일네오빌의 비교 대상 면적은 본건 전용 39.34㎡와 직접 매칭되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 304,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,067,200원 |
| 1. 임차인 조분미 보증금 | 340,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 850,000,000원 | 299,732,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 집행비용 5,067,200원을 제외한 299,732,800원이 주택도시보증공사 가압류 채권에 배당되고, 총 채권 1,190,000,000원 중 890,267,200원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 임차보증금은 원칙상 대항력 인수 가능성이 있으나, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 서울화일초등학교 서남측 인근이며, 주변은 다세대주택 위주의 주택지대와 일부 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 있어 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물의 제2층 제202호이며, 급배수·위생·난방·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 완경사지대 2필 일단의 대략 정방형 토지이며, 제2종일반주거지역이고 북서측·북동측·남동측으로 포장된 소로 및 세로에 접합니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,498,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 동일네오빌은 총 15세대이고 경매 평균 유찰 횟수는 2.1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론은 임차인 및 주택임차권승계인의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문에서 해당 조건을 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 확인. 조분미는 2020.05.13 전입·점유로 말소기준 2023.06.02보다 앞선 대항력 임차인입니다. 조건부 포기를 빼면 보증금 340,000,000원은 핵심 인수 위험입니다.
- 가격 상한 검증. 현재 최저가 304,800,000원이 감정가의 80%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 전용 39.34㎡에 맞는 개별 실거래를 대조해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 243,840,000원, 3회 유찰 시 195,072,000원으로 내려가지만 실질 인수 0원 조건의 존속 여부를 매 회차 다시 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 임대관계 기타 사항은 감정평가에서 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 권리변동을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인”보다 중요한 한 줄의 매각조건
이 사건을 숫자만 보면 위험해 보입니다. 임차인 보증금 340,000,000원이 현재 최저가 304,800,000원보다 크고, 전입도 말소기준보다 앞섭니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 총 실질취득액이 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않습니다. 그러나 서울남부지방법원 2025타경13070은 배당 미수령 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다는 점이 결정적으로 다릅니다. 이 조건을 전제로 하면 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득액은 최저가 304,800,000원입니다.
다만 권리 부담이 해소됐다고 곧바로 가격 매력이 생기는 것은 아닙니다. 본건은 총 15세대의 다세대이고 경매 평균 유찰 횟수가 2.1회이며, 현재도 1회 유찰된 상태입니다. 따라서 결론은 “권리는 조건부 해소, 가격은 별도 검증”입니다. 입찰의 핵심은 매각조건이 실제로 그대로 적용되는지 확인하고, 그다음 전용 39.34㎡의 실제 거래가격과 비교해 응찰가 상한을 정하는 것입니다.
