서울남부지방법원 2025타경13094. 서울 강서구 화곡동 에스케이지음 제1층 제102호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적 표본 매칭값은 25.32㎡이고, 건물은 지하1층·지상5층 구조로 2021.07.13 사용승인됐습니다. 소유자 박종석은 2021.09.14 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 315,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “최저가 196,000,000원”이 아닙니다. 임차인 마남혁은 임대차계약 및 확정일자 2021.07.28, 주민등록·점유개시 2021.08.09로, 말소기준권리인 2023.01.27 압류보다 앞섭니다. 따라서 본래라면 배당되지 않은 보증금 잔액이 매수인에게 넘어갈 수 있는 대항력 임차인입니다. 다만 이 물건은 매각조건에 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시돼 있어 일반적인 대항력 인수형과 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13094 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제1층 제102호 · 강서로16길 44-9 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 방2·거실·현관·욕실겸화장실 |
| 면적 / 층 | 25.32㎡ · 지하1층/지상5층 중 제1층 제102호 |
| 소유자 | 박종석 · 2021.09.14 소유권이전 · 거래가액 315,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 매각조건이 결론을 바꾼다
등기상 과거 경인북부수산업협동조합의 근저당권 2,400,000,000원은 이미 말소됐고, 2022.01.24 압류도 2022.06.13 해제돼 말소됐습니다. 이 사건에서 선언된 말소기준권리는 2023.01.27 국의 압류입니다. 이후 2023.08.30 마남혁의 주택임차권등기와 2025.11.04 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 마남혁 | 건물전부 · 주거 | 315,000,000원 | 2021.08.09 / 2021.07.28 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 |
실제 임차인은 마남혁 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사도 함께 언급되지만, 이를 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산하면 안 됩니다. 보증금 기준은 마남혁의 315,000,000원 한 건입니다.
* 포기·말소 조건을 반영하지 않은 배당 계산만 보면 현재 회차 매수인 인수 계산액은 122,544,000원입니다. 2회 유찰 시 계산액은 161,195,200원, 3회 유찰 시 계산액은 192,116,160원으로 증가하지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 이행되는 전제에서는 실질 인수는 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래 시차를 함께 봐야 한다
에스케이지음은 16세대, 사용승인일 2021.07.13인 소규모 다세대입니다. 제공된 실거래 11건의 평균은 293,363,636원, 최저는 245,000,000원, 최고는 325,000,000원입니다. 현재 최저가이자 포기·말소 조건 반영 후 실질취득액인 196,000,000원은 이 평균의 66.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.12 | 27.42㎡ | 1 | 325,000,000원 |
| 2021.11 | 27.16㎡ | 3 | 299,000,000원 |
| 2021.10 | 27.42㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 24.89㎡ | 4 | 289,000,000원 |
| 2021.09 | 25.44㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2021.09 | 24.10㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 25.32㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2021.09 | 25.98㎡ | 2 | 305,000,000원 |
| 2021.09 | 24.10㎡ | 1 | 245,000,000원 |
| 2021.09 | 25.32㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2021.09 | 25.98㎡ | 1 | 305,000,000원 |
| 평균 | 25.32㎡ | 11건 | 293,363,636원 |
③ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 1. 임차인 마남혁 보증금 | 315,000,000원 | 192,456,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 임차보증금 315,000,000원 중 192,456,000원이 배당되고 122,544,000원이 남습니다. 다만 이 미배당액은 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인의 실질 인수액으로 남지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신정초등학교에서 서측으로 직선거리 약 300m, 까치산역에서 북동측으로 직선거리 약 250m 지점에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 지하철 2호선·5호선 까치산역 약 250m, 강서로 약 230m 거리입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상5층 건물로 사용승인일은 2021.07.13이며 위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 이용. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2·거실·현관·욕실겸화장실 구조입니다. 내부는 폐문 및 이해관계인 부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 노폭 약 4m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 완경사지대 내 가로장방형 주거용 건부지이며 공시지가는 3,926,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 다세대이고, 제공된 실거래 표본의 최신 거래가 2021.12이므로 현재 환금성과 가격 수준은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 최종 매각물건명세서에도 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 마남혁의 주택임차권등기가 조건에 따라 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 대항력 선순위 관계 확인. 확정일자 2021.07.28, 전입·점유 2021.08.09가 말소기준 2023.01.27보다 앞선다는 점을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 현재 시세 재확인. 실거래 표본 최신 시점이 2021.12이므로 293,363,636원 평균을 2026년 현재 시세로 그대로 사용하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 공부상 구조와 실제 현황을 경매 참여 전에 재확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획상 제한을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험의 핵심은 ‘대항력’보다 ‘조건 이행’
이 물건은 보증금 315,000,000원의 대항력 임차인이 있어 표면적으로는 매우 강한 인수 위험을 가진 사건입니다. 현재 회차 배당만 적용하면 122,544,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 명시하고 있어, 이 조건을 그대로 반영하면 매수인 인수는 0원*, 실질취득은 196,000,000원입니다.
가격은 과거 실거래 11건 평균 293,363,636원 대비 66.8% 수준이지만, 최신 거래가 2021.12이므로 이를 곧바로 2026년 현재의 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 결론은 권리조건 확인이 우선, 가격 판단은 현재 시세 재확인이 필수입니다. 포기·말소 조건이 확실히 유지되고 이행된다면 대항력 보증금 자체의 실질 인수 문제는 해소되지만, 그 조건을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 접근하는 것은 피해야 합니다.
