서울남부지방법원 2025타경13130. 영등포구 신길동 서경팰리스101 제12층 제1201호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 신동진은 2021년 4월 25일 매매를 원인으로 거래가액 300,000,000원에 취득했고, 같은 해 민간임대주택 등록등기도 기재됐습니다. 현재 경매의 권리분석 핵심은 소유권이나 가압류가 아니라 보증금 300,000,000원의 주택임차권입니다.

임차인 변성희의 임대차계약일은 2021년 4월 20일, 확정일자는 2021년 4월 30일, 주민등록일자는 2021년 5월 14일, 점유개시일자는 2021년 5월 16일입니다. 이후 2023년 4월 25일 임차권등기가 이루어졌고, 말소기준으로 제시된 서울강동농업협동조합 가압류의 접수일은 2023년 6월 28일입니다. 따라서 이 임차인은 기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인이고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심

말소기준권리는 2023년 6월 28일 서울강동농업협동조합의 가압류 30,585,192원입니다. 이 가압류와 2025년 11월 12일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 변성희의 주택임차권은 그보다 앞선 임대차·전입 및 2023년 4월 25일 임차권등기에 기초하므로 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생하는 선순위 임차권입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

변성희는 보증금 300,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 언급되지만, 이를 별도의 실제 임차인이나 별도의 300,000,000원 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 임차보증금 기준금액은 300,000,000원 하나입니다.

③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)

현재 회차 배당계산상 임차보증금 미배당액은 52,328,000원입니다. 다만 명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 이 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가만 내려가고 인수는 늘어나는 구조

이 표가 이 사건의 핵심입니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수가 늘기 때문에 유찰 자체가 실질취득가를 크게 낮추지 못합니다. 현재 회차만 보더라도 최저가 252,000,000원에 룰상 인수 52,328,000원이 붙어 304,328,000원이 됩니다. 따라서 “감정가 315,000,000원에서 80%까지 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.

다만 본건은 명세서의 포기·말소 조건이 적용되므로 그 임차권의 미배당액을 매수인이 실제 부담하지 않는 구조로 정리됩니다. 결국 현재 회차의 실질취득액은 확약 조건 이행을 전제로 252,000,000원입니다. 반대로 그 조건의 문구·적용범위가 확인되지 않는다면 즉시 일반 대항력 인수형 계산으로 돌아가야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 본 호는 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 분석하지 않습니다.
• 입지. 서울특별시 영등포구 신길동, 서울도림초등학교 남동측 인근. 주위는 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 시내버스정류장이 있으며, 남측 근거리에 지하철 7호선 신풍역이 위치해 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물, 사용승인일 2021.01.08. 급배수·소화전·난방·승강기·기계식주차시설이 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측 약 30m, 남측 약 10m, 동측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 8,221,000원/㎡입니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재도 존재합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 명세서의 포기·말소 조건을 최우선 확인. 실질 인수 0원 판단의 근거가 바로 이 조건입니다. 임차인 변성희와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 원문 그대로 확인해야 합니다.
• 확약이 없다면 계산을 즉시 되돌릴 것. 현재 회차 기준 룰상 인수액은 52,328,000원이고, 낙찰가와 합친 부담은 304,328,000원입니다.
• 최저가만 보고 가격 메리트 판단 금지. 일반 인수형 계산에서는 2회·3회 유찰로 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금이 102,022,400원·141,777,920원으로 늘어납니다.
• 보증금 중복합산 금지. 실제 임차인은 변성희 1명이고 보증금은 300,000,000원입니다. 명세서상 주택도시보증공사의 승계인 지위를 별도 임차보증금으로 다시 더하면 안 됩니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.05.21. 민간임대주택 등록등기가 기재되어 있으므로 매각 후 처리와 말소 여부를 원본 서류에서 확인하세요.
• 후순위 권리. 2023.06.28. 서울강동농업협동조합 가압류 30,585,192원과 2025.11.12. 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
• 가격 상한은 별도 산정. 감정가 315,000,000원과 최저가 252,000,000원만으로 시장 대비 할인 여부를 판단하지 말고, 실제 응찰 전 비교 가능한 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”

표면적인 권리 구조만 보면 이 사건은 상당히 무겁습니다. 보증금 300,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고 현재 최저가는 252,000,000원이라, 배당만 계산하면 52,328,000원이 남습니다. 일반적인 선순위 임차인 사건이라면 최저가가 더 내려가도 인수액이 커져 실질취득 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하고 있습니다. 그 조건이 그대로 이행된다면 매수인의 실질 인수는 0원이고 현재 회차 실질취득은 최저가 252,000,000원 자체입니다.

따라서 이 물건의 승부처는 “선순위 임차인이 있느냐”가 아니라 “그 선순위 임차권에 대한 포기·말소 조건이 매각과 동시에 확실히 작동하느냐”입니다. 권리 조건이 확인된다면 위험은 크게 낮아지지만, 감정가 대비 80%라는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 조건부 해소, 가격 평가는 별도. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.