171,200,000원
서울남부지방법원 2025타경13206. 서울 양천구 신월동 자라하우스 703호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김강한이고, 2021.11.09. 거래가액 234,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 소유권이나 후순위 압류가 아니라, 그보다 앞서 2021.09.29. 전입·점유를 갖춘 임차인 김영우의 234,000,000원 보증금입니다.
임차인은 2021.08.24. 확정일자를 받고 2021.09.29. 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준권리는 2022.03.25. 부천시 압류이므로 임차인이 선순위이고 대항력 있음으로 판정됩니다. 통상이라면 낙찰가가 보증금보다 낮을 때 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 실제 현재 회차 배당 시뮬레이션도 미배당 65,996,800원을 표시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13206 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 60-25 자라하우스 제7층 제703호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 28.38㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 중 제7층 제703호 |
| 사용승인일 | 2012.06.05. |
| 소유자 | 김강한 · 2021.11.09. 매매 · 거래가액 234,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 171,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 234,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2022.03.25. 부천시 압류입니다. 임차인 김영우는 그보다 앞선 2021.09.29. 전입·점유를 갖춰 대항력이 있습니다. 확정일자는 2021.08.24.이고 배당요구도 이루어져 우선변제권도 행사합니다. 2023.10.16.에는 보증금 234,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
말소기준 이후 국민건강보험공단, 인천광역시남동구, 남동구(인천광역시), 국의 압류와 2025.11.11. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 강제경매개시결정과 일부 압류는 이미 등기부상 말소되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有 · 승계는 확약으로 0원
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영우 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.29 / 2021.08.24 | 234,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 20% 낮아졌어도 최근 시세보다 높다
자라하우스(60-25)는 12세대이고, 대상 전용면적은 28.38㎡입니다. 확인되는 실거래는 2024.05. 5층 168,000,000원, 2021.11. 7층 234,000,000원, 2021.11. 전용 29.77㎡ 6층 235,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 28.38㎡ | 5 | 168,000,000원 |
| 2021.11 | 28.38㎡ | 7 | 234,000,000원 |
| 2021.11 | 29.77㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 28.38㎡ | 1건 | 168,000,000원 |
전체 3건 평균은 212,333,333원이지만, 2021년의 234,000,000원·235,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 우선순위를 낮춰야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 168,000,000원이고, 현재 최저가 171,200,000원은 그 금액의 101.9%입니다. 따라서 감정가 대비 80%까지 내려왔다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,196,800원 |
| 1. 임차인 김영우 보증금 | 234,000,000원 | 168,003,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
시뮬레이션상 임차인 미배당 잔액은 65,996,800원이나, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세 해당분이 있으면 선순위로 차감되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 양천구 신월동 신화중학교 남동측 인근으로, 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·상가 등이 혼재하는 광대로변 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물이며 사용승인일은 2012.06.05., 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 화곡로 광대로에 접하고 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역· 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 환금성. 자라하우스(60-25)는 12세대로 거래 표본이 3건에 불과하고, 최근 12개월 거래도 1건입니다. 최근 거래 추세 -28.4%를 함께 고려해야 합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 재확인. 임차인 및 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 인수액을 이중 계산하지 말 것. 확약을 적용한 실질 인수는 0원입니다. 시뮬레이션의 65,996,800원은 확약을 반영하지 않은 룰상 미배당 잔액입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 212,333,333원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 168,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -28.4%이므로 과거 234,000,000원·235,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 사용하기 어렵습니다.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 존재하면 배당 순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있으므로 세금 내역을 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대이고 실거래 표본이 적어 아파트처럼 평균가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
맺으며 — “권리 인수는 해소됐지만, 가격까지 싸진 것은 아니다”
이 물건을 처음 보면 보증금 234,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 현재 최저가 171,200,000원보다 커서 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산만 보면 65,996,800원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서의 확약이 결론을 바꿉니다. 임차인과 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 171,200,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 168,000,000원의 101.9%이고, 최근 거래 추세는 -28.4%입니다. 1회 유찰로 감정가의 80%까지 내려왔어도 최근 시세 기준으로는 아직 싸지 않습니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 현재 회차의 가격 판단은 보류. 이 사건은 ‘보증금 규모’보다 ‘확약의 효력 확인’과 ‘최근 시세 이하에서의 매수가격’이 승부처입니다.
