서울남부지방법원 2025타경13233. 서울 구로구 오류동 프라임캐슬 10층 1002호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 287,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 229,600,000원입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 279,000,000원의 선순위 대항력 임차권과 그 보증금 반환채권을 둘러싼 확약 조건입니다.
김수미의 임대차계약일은 2019.09.17, 확정일자는 2019.09.30, 주민등록 및 점유개시는 2019.10.28입니다. 반면 말소기준으로 제시된 권리는 2023.08.30 주택도시보증공사의 가압류입니다. 따라서 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 훨씬 앞서고, 자료상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 단순히 “후순위 임차권등기이므로 소멸한다”만 보고 끝낼 사건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13233 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 6-109 프라임캐슬 제10층 제1002호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 사형택 · 2019.11.18 소유권이전 · 거래가액 279,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 287,000,000원 / 229,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인일 | 2019.07.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤의 구로구 압류, 국 압류, 강제경매개시결정과 2023.11.17 설정된 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기 자체의 등기일보다 중요한 것은 기존 임대차의 대항력 발생시점입니다. 김수미의 주민등록·점유개시일은 2019.10.28로 말소기준보다 앞서므로 대항력을 갖습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수미 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.10.28 | 2019.09.30 | 279,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 실질 승계 0원 |
실제 임차인은 김수미 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 언급된 보증기관으로, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
② 가격 판단 — 80% 유찰가지만 시세 메리트는 미확인
감정가 287,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현 최저가는 229,600,000원, 감정가의 80% 회차입니다. 다만 동일 물건 또는 인근 비교 실거래 수치가 확인되지 않아 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”는 결론은 낼 수 없습니다. 이 사건에서는 20% 유찰 자체를 가격 가점으로 해석하면 안 됩니다.
특히 일반적인 대항력 인수형이었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있습니다. 실제 시나리오에서도 2회 유찰 시 매각가 183,680,000원에 미배당 보증금 98,691,520원, 3회 유찰 시 매각가 146,944,000원에 134,913,216원이 계산됩니다. 그러나 이 사건은 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건이 있어, 그 조건이 유효하게 이행되면 각 회차의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,014,400원 |
| 1. 임차인 김수미 보증금 | 279,000,000원 | 225,585,600원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김수미의 보증금 부족분은 53,414,400원입니다. 다만 매각 조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 적용되므로 실질 매수인 인수액은 0원으로 봅니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 사항은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울오류초등학교 남서측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·아파트·근린생활시설이 함께 있는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 제10층 제1002호이며 사용승인일은 2019.07.02입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지, 기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·과밀억제권역 등에 해당하며 북측 약 6m 도로에 접합니다. 공시지가는 4,476,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 임차인 김수미와 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 김수미 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금 승계·보증기관으로 보며 보증금을 별도로 합산하지 않습니다.
- 시세 확인. 감정가 287,000,000원에서 1회 유찰된 229,600,000원이지만 실거래 수치가 없어 현재 가격의 적정성은 별도 조사해야 합니다.
- 임차권 말소. 낙찰 후 임차권등기의 실제 말소 절차와 필요한 서류·시점을 확인하세요.
- 배당 변동. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 주는 항목이 있으면 임차인 배당액 자체가 달라질 수 있으므로 배당표 원본을 확인하세요.
맺으며 — 위험한 숫자보다 ‘확약 문구’가 더 중요하다
겉으로 보면 보증금 279,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현 최저매각가 229,600,000원은 그 보증금보다 낮습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려가도 미배당액이 늘어나는 구조라 단순한 유찰가만 보고 접근하면 안 됩니다. 실제 현 회차 계산만 놓고 보면 53,414,400원이 미배당됩니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못한 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 그 조건이 그대로 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 권리의 핵심은 “보증금 2.79억이 얼마나 남느냐”가 아니라 그 포기·말소 조건을 입찰 전 원본에서 확실히 확인하는 것입니다. 가격은 별도 실거래 자료가 없어 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 조건부 안전, 가격은 추가 검증. 이 두 문장으로 정리되는 물건입니다.
