수원지방법원 2025타경51519. 안산시 단원구 고잔동 센트럴파크그랑베르 20층 2005호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현재 소유자 김보현은 2022.10.25 매매로 142,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 105,000,000원이고 현재 최저매각가는 73,500,000원으로, 감정가의 70%까지 내려온 5회 유찰 물건입니다.
이 사건의 권리분석은 단순히 “최저가가 7,350만원까지 떨어졌다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 임차권자 박미지는 2022.08.23 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.07.25입니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2023.07.24 압류이므로 원래는 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 보증금도 142,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
확약이 없었다면 현재 회차에서 낙찰가 73,500,000원 중 집행비용을 제외한 71,777,000원이 박미지에게 우선배당되고, 미배당 70,223,000원이 매수인 인수로 남는 구조였습니다. 즉 낙찰가만 내려가도 실질취득비용이 크게 줄지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 그 구조를 뒤집는 확약서가 존재합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51519 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 중앙대로 831, 20층2005호 (고잔동,센트럴파크그랑베르) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상25층 내 20층 · 사용승인일 2018.03.20 |
| 소유자 | 김보현 (2022.10.25 매매 · 거래가액 142,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 73,500,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 142,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 승부처
등기부상 신한은행 근저당권 90,720,000원은 2022.08.24 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2023.07.24 동대문세무서장 압류입니다. 그 이후 주택도시보증공사의 가압류 20,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 확약은 박미지에게만 적용
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박미지 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.23 확정 2022.07.25 | 142,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 후 0원 |
| 신미라 점유부분 미상 | 2024.05.22 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
확약은 박미지에게만 적용됩니다. 신미라는 2024.05.22 전입해 말소기준 2023.07.24보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 판정상 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아니지만, 보증금·확정일자·배당요구 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 5회 유찰이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 105,000,000원, 현재 최저매각가는 73,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 이미 5회 유찰됐습니다. 다만 실거래 기준 없이 감정가 대비 할인율만으로 73,500,000원이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 박미지 계산상 미배당 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 70% | 73,500,000원 | 70,223,000원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 56% | 58,800,000원 | 84,658,400원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 45% | 47,040,000원 | 96,206,720원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 박미지의 미배당액이 커져 매수인의 총 부담이 쉽게 줄지 않습니다. 그러나 이 사건은 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약이 제출돼 있어, 확약 효력이 그대로 유지되는 한 회차가 내려가도 계산상 미배당액은 매수인이 실질 부담하는 금액으로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,723,000원 |
| 1. 임차인 박미지 보증금 · 우선변제 | 142,000,000원 | 71,777,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 142,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 박미지의 보증금 중 70,223,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.05.26 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 박미지 관련 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산우체국 동측 인근으로, 주위에 동유형의 오피스텔과 각종 근린생활시설이 소재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 고잔역(4호선·수인분당선)이 있어 대중교통 이용편의도는 보통 수준입니다.
- 접근도로. 남측 노폭 약 70m 도로와 접하나 완충녹지 때문에 직접 차량 접근은 북동측 노폭 약 6m 진입도로를 이용합니다.
- 용도지역. 중심상업지역이며 도시지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·중요시설물보호지구(공용)·지구단위계획구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 업무용, 평지·가로장방 형태이며 토지면적은 1,992.8㎡, 공시지가는 3,356,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상25층 건물이며 본건은 20층 2005호, 사용승인일은 2018.03.20입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.26 확약의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 직접 대조하세요.
- 박미지 미배당액을 이중 계산하지 말 것. 현재 회차 계산상 70,223,000원이 부족하지만 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 신미라 점유관계 확인. 전입일 2024.05.22로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 관계는 추가 확인이 필요합니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 5회 유찰·감정가 70%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·유사 호실 거래가격과 임대수익을 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔이므로 실제 사용·수익성과 관련 서류를 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수형 사건이 확약으로 바뀌었다”
이 사건의 핵심은 가격이 73,500,000원까지 내려왔다는 사실보다 박미지의 선순위 대항력 보증금 142,000,000원입니다. 원래 구조대로라면 현재 회차에서 70,223,000원이 미배당되어 매수인 인수 문제가 생기지만, 2026.05.26 확약으로 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 실질 인수는 0원입니다.
권리 위험의 큰 축은 해소됐지만, 이것이 곧 가격 매력을 뜻하지는 않습니다. 이미 5회 유찰됐고 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 실거래 가격 비교 없이 감정가의 70%라는 숫자만으로 싸다고 단정하기 어렵습니다. 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 가격과 환금성은 별도 검증. 이 사건의 입찰 판단은 두 문제를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
