서울남부지방법원 2025타경13261. 강서구 화곡동 ‘더그레이스’ 4층 402호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 허은미이고 2020.06.21 매매를 원인으로 거래가액 225,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 출발점은 2023.06.02 주택도시보증공사의 850,000,000원 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후의 국세 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 등기 순서만 보면 놓치기 쉬운 선행 권리가 있습니다. 임차인 박성규는 가압류보다 훨씬 앞선 2020.07.13 주민등록·점유를 갖고 있어 대항력이 인정되는 것으로 정리돼 있습니다. 임차보증금은 최초 220,000,000원에서 2022.06.27 10,000,000원이 증액되어 230,000,000원입니다. 따라서 원래라면 이 230,000,000원의 인수 문제가 핵심이지만, 이번 매각에는 이를 제거하는 별도의 조건이 붙어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

말소기준은 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 임차인 박성규의 주민등록·점유개시는 2020.07.13으로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.07.22에 이뤄졌지만, 대항력 판단의 핵심 시점은 그보다 앞선 전입·점유입니다. 실제 임차인은 박성규 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서에서 주택임차권승계인으로 함께 기재돼 있으므로 이를 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명

임차권등기에는 확정일자 2020.06.24(220,000,000원) 및 증액분 확정일자 2022.06.27(10,000,000원)가 기재되어 있습니다. 다만 현재 배당표에서는 임차인에게 배당액이 배정되지 않았고, 본 리포트는 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 우선 반영합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 80%지만 시세 가점은 금지

현재 최저매각가는 249,600,000원으로 감정가 312,000,000원의 80%입니다. 1회 유찰만 보면 할인 폭은 분명하지만, 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.

단지 정보상 더그레이스는 18세대, 사용승인일 2020.06.12이며 경매 이력 통계의 평균 유찰횟수는 2.6회, 낙찰률은 0.0으로 표시돼 있습니다. 최근 낙찰금액과 낙찰일 자료도 확인되지 않아, 환금성과 적정가격은 실거래 비교 없이 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 249,600,000원 가정)

채권 총액 1,080,000,000원 중 배당액은 245,305,600원, 미배당액은 834,694,400원입니다. 계산상 임차보증금 230,000,000원이 매수인 인수액으로 표시되는 구조이나, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영한 실질 인수액은 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 6층 건물 내 제4층 제402호입니다.
• 입지. 화원중학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선·2호선 까치산역이 있어 대중교통여건은 보통입니다.
• 도로. 서측으로 폭 4~5미터 정도의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스, 개별난방, 화재탐지·경보, 소화, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
• 토지. 대지 360.9㎡, 공시지가 3,380,000원/㎡이며 도시형생활주택(단지형다세대)의 부지로 이용 중입니다.
• 건물 상태. 사용승인일은 2020.06.12이고 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 조건 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심 문구는 임차인 및 주택임차권승계인의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 그대로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 박성규의 주택임차권등기는 2024.07.22 접수됐습니다. 매각조건대로 말소되는 절차와 서류를 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.23 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리와 효력을 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
• 국세 압류 확인. 2023.06.13 국 명의 압류가 있고 현재 배당 계산에는 당해세가 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 402호와 직접 비교 가능한 다세대 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 18세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰횟수 2.6회·낙찰률 0.0으로 표시된 만큼 재매각 가능성까지 보수적으로 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·체납세액 및 현장 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “2.3억 대항력은 크지만, 이번 매각조건이 판을 바꾼다”

이 사건을 등기와 임차인 정보만 보고 보면 상당히 부담스럽습니다. 박성규는 2020.07.13부터 대항력을 갖춘 임차인이고 보증금은 230,000,000원입니다. 말소기준인 2023.06.02 주택도시보증공사 가압류보다 앞서기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있어, 정확도 규칙상 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다.

따라서 현재 최저가 249,600,000원에서의 실질취득 기준도 249,600,000원입니다. 다만 이 금액이 시장보다 싼지는 별개의 문제입니다. 직접 비교 가능한 실거래 금액이 없고, 다세대·18세대 규모에 단지 경매 평균 유찰횟수 2.6회라는 지표까지 감안하면 권리는 조건부로 정리되지만 가격 메리트는 확인되지 않은 물건으로 보는 것이 맞습니다. 결론은 확약 조건은 긍정적, 가격 판단은 보수적입니다.

* 배당 계산에는 임차보증금 230,000,000원이 매수인 인수로 표시되어 있으나, 매각물건명세서의 “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건” 을 반영하여 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 처리했습니다. 이 조건은 해당 임차인 및 명세서에 기재된 주택임차권승계인에게 적용한 판단입니다.