수원지방법원 2025타경51564. 시흥 서영베니스스퀘어 4층 438호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(외관상 중동건설(주) 사무실)이고 조사일 현재 폐문부재입니다. 소유자 유병휘는 2024.02.29. 소유권을 이전받았고 거래가액은 280,000,000원입니다. 같은 날 군자농업협동조합이 채권최고액 266,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 비교적 정리가 명확합니다. 군자농업협동조합 근저당 이후의 최영철 근저당, 경매개시결정, 삼성카드 가압류, 시흥시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 점유·임차 관계입니다. 중동건설주식회사는 2022.03.24. 전입으로 말소기준 2024.02.29.보다 앞서고, 보증금 10,000,000원에 대해 우선변제 없이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51564 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 서울대학로278번길 61, 4층438호 (정왕동,서영베니스스퀘어) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(외관상 중동건설(주)사무실) |
| 소유자 | 유병휘 · 2024.02.29. 소유권이전 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 69,869,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 특별조건 | 재매각 · 매수보증금 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
과거 우리은행 근저당과 서울경기양돈축산업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.02.29. 군자농업협동조합 근저당이고, 같은 날 그 뒤에 접수된 최영철 근저당과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
임차·점유 현황
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 중동건설주식회사 · 438호 | 2022.03.24 | 10,000,000원 | 800,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 설주식 · 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
중동건설주식회사의 보증금은 배당표에서도 배당액 0원, 매수인 인수 10,000,000원으로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 69,869,000원에 낙찰된다고 가정하면 확인된 실질취득은 최소 79,869,000원입니다. 여기에 설주식의 보증금·전입일이 확정되지 않았으므로 실제 인수액은 추가 확인이 필요합니다.
② 가격·회차 — 24%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 291,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 69,869,000원으로 감정가의 24% 수준입니다. 다만 이 사건에서 확인되는 비교 실거래 기준이 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 확인된 보증금 인수 10,000,000원을 더한 실질취득액과 미상 점유 위험을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 69,869,000원 | 68,211,358원 | 272,653,807원 | 10,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 48,908,300원 | 47,627,951원 | 293,237,214원 | 10,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 34,235,810원 | 33,219,565원 | 307,645,600원 | 10,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 69,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,657,642원 |
| 인수 · 중동건설주식회사 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 군자농업협동조합 | 266,500,000원 | 68,211,358원 |
| 3. 근저당 · 최영철 | 54,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 20,365,165원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구 340,865,165원 중 예상배당은 68,211,358원, 미배당은 272,653,807원입니다. 중동건설주식회사 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 배곧동 배곧고등학교 남측 인근이며 대규모 아파트단지, 업무시설, 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 이용. 근린생활시설로서 외관상 중동건설(주) 사무실이며 조사일 현재 폐문부재입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물 내 4층 438호이며 위생·급배수, 시스템에어컨, 화재탐지, 승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가 2,682,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남동측·남서측·북서측으로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 유찰 이력. 이미 4회 유찰됐고 이번 매각은 재매각입니다. 감정가 대비 하락폭만이 아니라 실제 점유관계와 응찰 조건을 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 중동건설주식회사 인수. 보증금 10,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있으므로 최저가와 별도로 자금계획에 반영해야 합니다.
- 설주식 권리 확인. 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 두고 보완 확인이 필요합니다.
- 실질취득 기준. 현재 최저가 69,869,000원에 확인된 보증금 인수 10,000,000원을 더하면 최소 79,869,000원이며, 미상 점유의 추가 부담은 별도입니다.
- 재매각 조건. 특별매각조건으로 매수보증금이 20%입니다.
- 가격 판단. 감정가의 24%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 실제 상가 가치와 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 조사일 현재 폐문부재이므로 실제 영업·사용 여부와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 최신 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “24% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 미상 점유
이 물건은 감정가 291,000,000원에서 4회 유찰돼 69,869,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 권리분석 결론은 단순한 저가 매수형이 아닙니다. 말소기준 이후 등기권리는 소멸하는 반면, 중동건설주식회사 보증금 10,000,000원은 매수인이 인수하고, 별도 점유 기재는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
현재 확인되는 실질취득은 최소 79,869,000원이고, 미상 점유의 권리관계가 정리되기 전에는 그 금액을 최종 취득원가로 확정할 수도 없습니다. 더구나 재매각이며 매수보증금 20% 조건입니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 많이 내려왔다”보다 “확정 인수액과 미상 점유를 어디까지 확인했는가”가 먼저인 물건입니다.
