✅ 실질 인수 0원 👤 실제 임차인 1명 🏠 보증금 198,000,000원 📊 실질취득 ÷ 최근시세 69.3%
서울남부지방법원 2025타경13400. 양천구 신월동 인성파크빌 4층 404호, 집합건축물대장상 다세대주택입니다. 소유자 고완석은 2021년 6월 1일 매매를 원인으로 거래가액 198,000,000원에 취득했고, 등기는 2021년 6월 21일 이뤄졌습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 후순위 등기의 소멸 여부보다 오재성의 대항력 있는 임차보증금 198,000,000원을 실제로 매수인이 떠안느냐입니다.
오재성은 임대차계약일 2021년 5월 19일, 확정일자 2021년 5월 26일, 전입·점유개시일 2021년 6월 21일로 확인됩니다. 선언된 말소기준은 2023년 6월 20일 국의 압류이므로 전입이 그보다 앞서 대항력이 있습니다. 정상적인 배당만 계산하면 현재 회차 매각대금에서 보증금 전액을 돌려받지 못해 35,518,400원이 남지만, 이 사건은 매각조건 자체가 다릅니다. 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되므로, 그 확약 범위에서는 실질 인수액을 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13400 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 88-28 인성파크빌 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 17.79㎡ · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 중 4층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.06.01. 매매 · 거래가액 198,000,000원, 2021.06.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 165,600,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 ‘매각조건’이 결론을 바꾼다
등기상 과거 고흥군수산업협동조합의 채권최고액 2,244,000,000원 근저당권이 있었지만 2021년 6월 21일 일부포기를 원인으로 말소되어 현재 인수 판단 대상이 아닙니다. 현재 선언된 말소기준은 2023년 6월 20일 국의 압류이고, 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차권등기 자체가 말소기준 뒤라고 해서 임차인까지 후순위인 것은 아닙니다. 오재성의 실제 전입·점유는 2021년 6월 21일로 말소기준보다 빠르고, 확정일자도 2021년 5월 26일이어서 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다. 그래서 매각조건상의 포기·말소 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 중복합산 금지
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오재성 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.21 / 2021.05.26 | 198,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계·확약 |
실제 임차인은 오재성 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 주택임차권승계인으로 함께 언급되지만, 이는 별도의 신규 임차보증금 198,000,000원이 추가로 생긴다는 뜻이 아니므로 보증금을 중복해 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 1.656억’으로 비교
이 사건은 확약 적용 후 실질 인수액이 0원이므로 매수인의 실질취득액은 최저가 165,600,000원과 같습니다. 인성파크빌의 비교 실거래는 2023년 12월 1건으로, 전용 16.29㎡·6층이 239,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래도 데이터상 모두 239,000,000원이며, 실질취득액은 그 금액의 69.3%입니다.
| 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 비교 실거래 · 2023.12 | 16.29㎡ | 6 | 239,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 239,000,000원 |
| 감정가 | 17.79㎡ | 4 | 207,000,000원 |
| 실질취득액 | 17.79㎡ | 4 | 165,600,000원 |
수치만 놓고 보면 실질취득 165,600,000원은 비교 실거래 239,000,000원보다 73,400,000원 낮습니다. 다만 비교 거래는 전용 16.29㎡·6층의 단 1건이고 본건은 전용 17.79㎡·4층이므로, 표본이 1건뿐이라는 점을 감안해 가격 우위를 과도하게 일반화해서는 안 됩니다. 이 사건의 가격 메리트는 ‘보증금 1.98억을 추가 인수하지 않는다’는 매각조건이 실제로 적용된다는 전제에서 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 165,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,118,400원 |
| 1. 임차인 오재성 보증금 | 198,000,000원 | 162,481,600원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 35,518,400원입니다. 다만 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택이며, 인성파크빌은 총 23세대, 사용승인일은 2021.05.04입니다.
- 입지. 신월5파출소 남동측 인근으로 단독·다세대·다가구주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물로 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, CCTV, 소화설비가 구비돼 있습니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로와 접하고, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 3,593,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역·수평표면구역·대공방어협조구역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 23세대 규모의 다세대주택이고 비교 실거래 표본이 1건에 그쳐, 대단지 공동주택처럼 다수 거래를 기반으로 가격대를 촘촘하게 확인하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. 이 물건의 핵심은 임차인 및 주택임차권승계인의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준으로 판단. 확약 적용 시 실질취득은 165,600,000원이고, 룰상 미배당액 35,518,400원을 별도 취득원가에 더하지 않습니다.
- 확약 범위 밖 점유 확인. 확약은 기재된 임차인·승계인에게만 적용됩니다. 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 확인해 별도 임차관계가 없는지 점검해야 합니다.
- 가격 표본 한계. 비교 실거래는 2023.12의 239,000,000원 1건뿐입니다. 전용면적과 층도 달라 현장 상태·층·향·내부수리 여부 등을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.07.12 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 관련 행정상 상태와 매각 후 처리 여부를 원본 자료에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 실제 매수 후 부담 가능 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “대항력 1.98억”보다 중요한 한 줄, ‘반환청구권 포기 조건’
이 사건을 보증금 숫자만 보고 판단하면 위험물건처럼 보입니다. 실제 임차인 오재성은 전입 2021.06.21, 확정일자 2021.05.26으로 말소기준 2023.06.20보다 앞서고, 보증금도 198,000,000원입니다. 현재 최저가에서 정상 배당만 계산하면 35,518,400원이 남습니다.
그러나 매각물건명세서가 이 결론을 뒤집습니다. 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각되기 때문에, 그 조건을 그대로 적용한 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 165,600,000원입니다. 이 금액은 비교 실거래 239,000,000원의 69.3%입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 ‘대항력 임차인이 있느냐’가 아니라 매각조건상의 포기·말소가 정확히 어떤 범위와 방식으로 이행되는지 원본에서 확인하는 것입니다. 확약 범위가 명확히 유지된다면 권리 부담은 크게 낮아지고 가격 수치도 유리합니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐인 소규모 다세대주택이라는 점까지 함께 감안하면, 권리 조건은 긍정적·가격은 유리하나 시세 검증은 보수적으로 접근하는 사건입니다.
