192,800,000원
서울남부지방법원 2025타경13404. 서울 강서구 화곡동 ‘르미엘’ 제9층 제907호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 이번 사건은 겉으로 보이는 최저가만 보면 안 됩니다. 임차인 우수림은 2022.07.11. 전입·점유했고, 확정일자는 2022.07.04.이며 보증금은 272,000,000원입니다. 등기된 주택임차권도 2024.04.17.자로 존재합니다. 반면 말소기준권리는 2024.06.11. 인천신용보증재단 가압류이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다.
따라서 매각물건명세서의 별도 조건이 없다면 현재 최저가 192,800,000원에서 배당받지 못하는 보증금 잔액 82,699,200원은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄고 미배당액이 늘기 때문에, 대항력 임차인만 놓고 보면 단순히 “유찰될수록 싸진다”고 볼 수 없는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 핵심 문구가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13404 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 987-3 르미엘 제9층 제907호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 기준시점 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 지상 19층 · 제9층 제907호 · 사용승인일 2022.03.30. |
| 소유자 | 이상권 · 2022.07.04. 매매 · 거래가액 272,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 192,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 272,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 조건부 해소
등기 흐름에서 먼저 눈에 띄는 것은 2022.04.18. 부천중앙새마을금고 근저당권 5,390,000,000원이지만, 이 근저당권은 2022.06.24. 일부포기로 이미 말소되어 현재 인수 판단의 기준권리가 아닙니다. 이후 이상권이 2022.07.11. 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택등기도 이루어졌습니다.
임차인 우수림은 2022.07.11. 전입·점유, 2022.07.04. 확정일자를 갖추고 있으며, 2024.04.17. 보증금 272,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 날짜들은 2024.06.11. 말소기준 가압류보다 빠르기 때문에 대항력 있는 선순위 임차관계입니다. 2024.06.11. 인천신용보증재단 가압류와 2025.11.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우수림 | 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.11 | 2022.07.04 | 272,000,000원 | 대항력 有 우선변제 HUG 승계 기재 |
실제 임차인은 우수림 1명입니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사를 주택임차권승계인으로 함께 적고 있으므로 우수림의 보증금 272,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 272,000,000원을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심 경제적 부담은 하나의 임대차보증금 관계와 그 승계·회수 구조를 어떻게 처리하느냐에 있습니다.
③ 배당구조 — 현재 회차에서 룰상 미배당 82,699,200원
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,499,200원 |
| 1. 임차인 우수림 보증금 | 272,000,000원 | 189,300,800원 |
| 2. 가압류 · 인천신용보증재단 | 28,995,344원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 272,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 192,800,000원 가정. 집행비용 3,499,200원을 제외한 189,300,800원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분은 82,699,200원입니다. 다만 매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행되면 이 부족분은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락보다 ‘확약 조건’이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 192,800,000원 | 82,699,200원 | 0원 · 조건 이행 시 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 154,240,000원 | 120,719,360원 | 0원 · 조건 이행 시 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51.2% | 123,392,000원 | 151,135,488원 | 0원 · 조건 이행 시 |
이 표가 보여주는 포인트는 분명합니다. 확약이 없다면 최저가가 내려갈수록 우수림이 배당받지 못하는 보증금이 늘어 매수인이 떠안을 금액도 커집니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형 구조에서는 낙찰가 하락만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
하지만 이 사건은 매각조건에서 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시했으므로, 조건 이행을 전제로 한 실질취득액은 각 회차의 낙찰가 자체가 됩니다. 현재 회차라면 192,800,000원입니다. 따라서 이 물건은 “선순위 임차인이 있으니 272,000,000원짜리 물건”으로 단정하는 것도, 반대로 “최저가가 192,800,000원이니 인수위험이 없다”고 조건 확인 없이 단정하는 것도 모두 위험합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 19층 건물의 제9층 제907호입니다. 사용승인일은 2022.03.30.입니다.
- 주위환경. 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설· 다세대주택·아파트·학교·공원 등이 소재하며 주거용 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 일단의 토지 남동측으로 노폭 약 30M 내외, 북서측으로 노폭 약 6M 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 등고평탄한 부정형 토지이며 업무시설(오피스텔)·근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 285.9㎡, 공시지가는 11,120,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·중요시설물보호지구(공항)·지구단위계획구역·수평표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함되고, 건축선 저촉이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각조건 원문 확인. “배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권 포기”와 “임차권등기 말소를 조건으로 매각” 문구가 이번 매각에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수. 실제 임차인은 우수림 1명입니다. 명세서상 주택도시보증공사는 주택임차권승계인으로 기재되어 있으므로 동일 보증금을 중복 합산하지 마세요.
- 등기 말소 확인. 우수림의 주택임차권등기는 2024.04.17. 등기되어 있습니다. 낙찰 후 조건에 따른 말소 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 말소기준. 현재 기준권리는 2024.06.11. 인천신용보증재단 가압류입니다. 2022.04.18. 부천중앙새마을금고 근저당권은 2022.06.24. 이미 말소됐습니다.
- 가격 상한. 감정가 241,000,000원과 현재 최저가 192,800,000원의 차이만으로 싸다고 판단하지 말고, 오피스텔의 층·상태·임대수요를 별도로 대조해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권 有, 실질 인수 0원은 조건부”
이 사건은 권리분석에서 가장 중요한 예외가 드러나는 물건입니다. 임차인 우수림은 2022.07.11. 전입·점유했고 보증금은 272,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.06.11. 가압류보다 앞서므로 원칙적으로는 대항력 있는 선순위 임차인이고, 현재 최저가에서는 82,699,200원이 미배당됩니다.
그런데 매각물건명세서가 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 걸고 있습니다. 그 조건이 이행된다면 매수인의 실질 인수액은 0원, 현재 회차 실질취득액은 192,800,000원입니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리 자체는 선순위 인수형이지만, 매각조건으로 인수효과를 제거한 구조. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 그 조건의 정확한 이행 여부입니다.
