서울남부지방법원 2025타경13408. 화곡동 서경홈타운 5층 503호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 최상범이고, 이 사건 권리분석의 말소기준은 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 2021.05.13 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2021.06.29 이미 말소돼 현재 말소기준으로 잡지 않습니다. 말소기준 이후의 강서구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞서 전입한 임차인입니다. 이지관은 2021.06.30 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.05.14, 보증금은 253,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.01.23 접수됐으며 배당요구도 확인됩니다. 통상이라면 낙찰가가 보증금보다 낮을 때 미배당액이 매수인에게 남을 수 있는 전형적인 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13408 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제5층 제503호 · 도로명 서울특별시 강서구 까치산로11길 6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) 이용 중 · 철근콘크리트구조 9층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 최상범 |
| 감정가 / 최저가 | 267,000,000원 / 213,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 사용승인 | 2021.05.04 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 ‘실질 인수 0원’ 조건
말소기준은 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 이지관의 전입 2021.06.30은 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 분석되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 최저가 213,600,000원을 배당재원으로 가정하면 집행비용 3,790,400원을 제외한 209,809,600원이 이지관 보증금에 배당되고, 룰상 부족액은 43,190,400원입니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유 | 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이지관 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.06.30 확정일자 2021.05.14 | 253,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 주택도시보증공사 |
| KARANJA GEORGE KINUTHIA | 미상 | 2025.07.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음 |
주택도시보증공사는 이지관의 주택임차권 승계인으로 기재된 것이므로 별도의 실제 임차인으로 보증금을 한 번 더 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 위 표의 2명입니다. KARANJA GEORGE KINUTHIA는 전입일이 2025.07.25로 말소기준일 2024.01.05보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 구체적으로 확인되지 않으므로 명도와 실제 점유 범위는 별도로 점검할 대상입니다.
③ 가격 판단 — 시세 대신 ‘실질취득액’을 본다
이 사건에서 최저가는 213,600,000원으로 감정가 267,000,000원의 80%입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 원칙적으로 최저가만 보고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 실제로 포기 조건을 제외한 룰상 계산에서는 현재 회차에 미배당 보증금 43,190,400원이 발생해 최저가가 낮아져도 그 부족액이 커지는 구조입니다.
다만 이 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있으므로, 그 조건을 그대로 반영한 현재 회차의 실질취득액은 최저가 낙찰 가정 213,600,000원입니다. 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 제시되지 않아 이 금액 자체가 시세보다 싼지 비싼지는 단정하지 않습니다. 감정가 대비 80%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,790,400원 |
| 1. 임차인 이지관 보증금(우선변제) | 253,000,000원 | 209,809,600원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 배당계산상 이지관 보증금의 미배당액은 43,190,400원입니다. 일반적인 대항력 임차 구조라면 매수인 인수 위험으로 연결되지만, 이 사건은 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있어 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 사용승인일은 2021.05.04입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 입지. 서울화곡초등학교 북측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재한 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 화곡역(지하철 5호선)은 비교적 원거리에 소재해 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물이며 승강기·기계식주차시설·도시가스·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 4m 내외, 남동측 약 5m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 업무용 토지로 이용 중이며 토지면적은 278.0㎡, 공시지가는 4,816,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·상대보호구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기 조건 원문 재확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 해당 문구를 다시 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액을 구분. 현재 회차 배당계산상 부족액은 43,190,400원이지만, 포기 조건 반영 시 이지관 관련 실질 인수는 0원입니다.
- 별도 점유자 확인. KARANJA GEORGE KINUTHIA의 전입일은 2025.07.25로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·실제 점유 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 메리트 별도 검증. 감정가 267,000,000원에서 1회 유찰된 최저가 213,600,000원이라는 사실만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 최근 실거래 비교가 없는 만큼 주변 오피스텔 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.17 민간임대주택등기가 존재하므로 매각에 따른 처리와 현재 효력을 원문에서 확인해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 강서구 압류가 등기돼 있고 배당표에는 당해세 등 일부 항목이 반영되지 않을 수 있으므로 세금 및 미납 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 임차인 있음”에서 끝내면 오답이다
이 물건은 표면적으로는 보증금 253,000,000원의 대항력 임차인이 있고 최저가는 213,600,000원이라 인수 위험이 큰 사건처럼 보입니다. 실제 일반 규칙으로 계산하면 현재 회차 미배당액은 43,190,400원입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 이지관과 관련한 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
따라서 핵심은 “대항력 있다”가 아니라 누가 그 권리를 승계했고, 미배당 반환청구권을 실제로 포기했는가입니다. 권리 쪽 주된 폭탄은 조건부로 해소됐지만, 현황조사상 별도 점유자가 있고 최근 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 별도 검증. 이 사건은 바로 그 두 문장을 분리해서 봐야 합니다.
