서울남부지방법원 2025타경13412. 서울 강서구 화곡동 포르테하임 5층 503호, 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 290,000,000원이고 1회 유찰돼 최저매각가는 232,000,000원입니다. 소유자는 고완석이며 2021년 5월 30일 매매를 원인으로 2021년 8월 20일 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 305,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 근저당이 아닙니다. 2021년 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2023년 6월 20일 국의 압류입니다. 반면 임차인 이성희는 2021년 7월 21일 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021년 6월 24일이므로, 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13412 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 380-9 포르테하임 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로29길 76 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 26.18㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상6층 중 제5층 제503호 · 사용승인 2021.05.18 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.08.20 소유권이전 · 거래가액 305,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 232,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
2021년 5월 27일 설정된 우리은행 근저당권 2,040,000,000원은 2021년 7월 1일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당을 현재 경매의 말소기준으로 보면 안 됩니다. 데이터상 말소기준은 2023.06.20 국의 압류입니다. 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수 77,048,000원, 조건 이행 시 실질 0원*
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 305,000,000원 | 2021.07.21 / 2021.06.24 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 매각물건명세서에 등장하는 주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차보증금을 가진 임차인으로 보지 않고, 주택임차권승계인으로 명시돼 있습니다. 따라서 이성희의 보증금 305,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 305,000,000원을 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
* 매각조건이 예정대로 이행된다는 전제입니다. 조건을 제외한 단순 배당 계산에서는 현재 회차 매각가 232,000,000원 기준 미배당 보증금 77,048,000원이 매수인 인수 계산액으로 잡힙니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본이 맞지 않는다
포르테하임의 제공 실거래는 2건입니다. 평균 거래금액은 430,000,000원, 최저 405,000,000원, 최고 455,000,000원이고 최신 거래는 2021년 8월 455,000,000원입니다. 데이터상 최저매각가 232,000,000원은 이 평균의 54.0%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 44.07㎡ | 6 | 455,000,000원 |
| 2021.07 | 29.85㎡ | 5 | 405,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 430,000,000원 |
이 사건은 대항력 임차보증금 305,000,000원이 최저가 232,000,000원을 웃돕지만, 매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소가 적용되므로 실질취득 기준은 232,000,000원*으로 봅니다. 다만 비교 가능한 동일면적 최신 거래가 확인된 구조는 아니므로 단순히 “시세보다 싸다”는 이유로 등급을 높이기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,048,000원 |
| 1. 임차인 이성희 보증금(우선변제) | 305,000,000원 | 227,952,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 77,048,000원입니다. 그러나 매각물건명세서의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 이행되면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 원칙상 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 조건 없을 때 계산상 인수 | 매각조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 232,000,000원 | 77,048,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 185,600,000원 | 122,798,400원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 148,480,000원 | 159,398,720원 | 실질 0원* |
대항력 있는 보증금 305,000,000원이 매각가를 웃도는 구조이므로, 매각조건이 없다면 유찰될수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수액도 늘어납니다. 이 사건은 바로 그 위험을 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 차단하는 구조입니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 단순한 유찰률보다 그 조건이 매각절차에서 그대로 유지·이행되는지에 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 남서측 인근이며 다가구주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하1층·지상6층 건물의 5층 503호이며 사용승인일은 2021.05.18입니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 11M 이상 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층이하)이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 196.3㎡, 지목 대, 평지·세로장방, 중로한면이며 공시지가는 4,819,000원/㎡입니다.
- 규모. 포르테하임은 17세대이며 제공된 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 반환청구권 포기 조건. 임차인과 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 실제 매각조건에 유지되는지 반드시 확인하세요.
- 임차권등기 말소. 이성희의 을구 3번 주택임차권이 매각 후 조건에 따라 말소되는 절차를 확인하세요.
- 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 이성희 1명이며, 주택도시보증공사는 매각물건명세서상 주택임차권승계인입니다. 305,000,000원을 두 번 합산하지 않습니다.
- 말소기준 착오 주의. 2021년 우리은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 데이터상 말소기준은 2023.06.20 국의 압류입니다.
- 시세 검증. 제공 거래는 29.85㎡·44.07㎡이고 대상은 26.18㎡입니다. 2021년 거래 2건만으로 현재 대상 호수 가격을 확정하지 마세요.
- 토지이용 제한. 토지거래계약에관한허가구역 등 감정요항표에 기재된 제한사항을 입찰 목적에 맞춰 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·매각조건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력 임차인”보다 중요한 것은 매각조건
서류의 첫인상만 보면 부담이 큽니다. 보증금 305,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저매각가는 232,000,000원이어서 단순 계산상 77,048,000원의 미배당이 발생하기 때문입니다. 하지만 이 사건은 매각물건명세서가 그 미배당 잔액에 대한 임차인과 주택임차권승계인 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 매각조건으로 두고 있습니다.
따라서 조건이 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 현재 회차 기준 232,000,000원*으로 정리됩니다. 다만 이 결론은 매각조건에 직접 의존합니다. 가격 측면에서도 제공 실거래 평균 430,000,000원 대비 최저가가 54.0%로 보이지만, 대상 26.18㎡와 실거래 표본의 면적이 다르고 거래도 2021년 2건뿐입니다. 권리 리스크는 조건으로 해소되는 구조, 가격 판단은 별도 검증이 필요한 물건입니다.
