수원지방법원 2025타경51699. 안산시 단원구 와동 화정로안길 77-1에 있는 다세대주택 LG테마빌 1층 101호입니다. 철근콘크리트조 4층 건물에 속하는 주거용 집합건물로, 현 소유자는 신재욱입니다. 신재욱은 2021년 2월 19일 소유권이전등기를 마쳤고, 등기상 거래가액은 152,000,000원입니다.

등기부에는 현재 근저당권이 남아 있지 않습니다. 과거 국민은행과 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매와 연결되는 주요 등기는 2022년 국세 압류, 2023년 주택도시보증공사 가압류, 2025년 강제경매개시결정입니다. 등기상 이들 권리가 매각으로 소멸하는 것과, 낙찰자가 점유자의 임대차보증금을 인수하지 않는 것은 완전히 다른 문제입니다.

특히 강경식은 2021년 2월 22일 전입한 것으로 확인되며, 2025년 2월 14일 강제경매개시결정의 채권자이기도 합니다. 전입일만 비교하면 말소기준일보다 앞서지만, 전입신고만으로 임대차의 진정성·대항력·보증금액까지 확정되지는 않습니다. 이 사건은 낙찰가격보다 먼저 점유관계와 보증금의 실체를 조사해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입자가 핵심

말소기준권리는 2022.02.24 갑구 4번 국세 압류입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 등기상 권리입니다. 반면 점유자 강경식의 전입신고는 2021.02.22로, 기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임대차의 진정성과 주택 인도 등 대항요건이 충족되는지 확인해야 하며, 대항력 가능성 및 보증금 인수위험을 배제할 수 없습니다.

임차인 분석 — 강경식의 법적 지위가 불확실하다

임차인으로 신고된 인원은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않지만, 신고된 강경식이 실제 임차인인지, 경매채권자로서 어떠한 채권을 보유하고 있는지에 대해서는 추가 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 9.7%라는 숫자의 함정

LG테마빌은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 최근 12개월 실거래는 2026년 2월의 1건으로, 거래금액은 129,000,000원입니다. 감정가 152,000,000원과 최저가 12,518,000원을 비교할 기준이지만, 이 거래만으로 현재 호실의 적정 시세를 충분히 확인했다고 보기는 어렵습니다.

가격을 숫자로만 비교하면 최저가 12,518,000원은 최근 12개월 평균 129,000,000원의 9.7%입니다. 하지만 이 비율은 낙찰대금만 비교한 명목상 수치입니다. 실제 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금이 반영되지 않았으므로, 이것을 근거로 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

또한 비교 거래는 전용 71.83㎡, 2층이고, 본건은 1층 101호입니다. 비교 기준 면적은 66.425㎡로 나타나므로, 면적과 층 차이를 감안할 필요가 있습니다. 거래 표본도 1건뿐이어서 가격 추세나 환금성을 확신하기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 12,518,000원 가정)

현재 최저가를 매각대금으로 가정한 채권자 배당 추정입니다. 집행비용을 공제하면 주택도시보증공사의 가압류채권에 일부 배당되는 구조이며, 강제경매 신청채권자 강경식에게는 예상배당액 0원이 산정됩니다. 다만 이는 임차인 강경식의 보증금이 0원이거나 매수인 인수액이 0원이라는 의미가 아닙니다.

집행비용은 매각가의 약 5.0%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 총 미배당 채권액이 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 등기상 채권의 미배당과 대항력 임차보증금의 인수는 구별해야 합니다.

회차별 매각·미배당 시나리오

현재 최저가에서 추가 유찰이 이루어지는 경우의 매각가격 및 채권 미배당 추정입니다. 유찰될수록 매각대금은 낮아지지만, 임차보증금 인수위험이 자동으로 감소하는 것은 아닙니다.

위 금액은 각 회차의 가정 매각가에 따른 추정이며 실제 매각기일 및 낙찰가를 의미하지 않습니다. 미배당 채권 총액을 매수인이 전부 인수하는 것은 아닙니다. 임차보증금의 법적 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 거래정보 기준)

• 입지. 경기도 안산시 단원구 와동 소재 화랑초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물의 1층 101호입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 내부는 벽지도배 및 타일붙임 마감 등이며 위생·급배수설비와 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 대지·도로. 토지면적은 268.9㎡이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 포장도로와 접하며, 소로2류(폭 8m~10m)와 접하는 것으로 나타납니다. 공시지가는 1,699,000원/㎡입니다. 이 토지면적은 해당 호실의 독점 소유면적을 의미하지 않습니다.
• 토지이용 규제. 시가지경관지구(일반), 성장관리권역, 상대보호구역 등 관련 규제가 확인됩니다. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 표시되어 있어 실제 입찰 전 현행 토지이용계획 확인이 필요합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시도 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 임대관계가 확인되지 않고, 건물 내부의 실제 관리상태와 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. LG테마빌은 8세대 소규모 다세대주택입니다. 최근 확인되는 거래가 1건에 그치고, 경매 유찰 횟수도 많아 거래 유동성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다. 아파트 대단지와 같은 거래 활성도를 전제로 평가해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차계약의 진정성. 강경식의 임대차계약서와 보증금 지급 증빙, 실제 점유 개시일 및 점유 형태를 확인해야 합니다. 경매신청채권자와 동일인이라는 사정만으로 진정한 임차인 또는 가장임차인이라고 단정할 수 없습니다.
• 대항력 성립요건. 2021.02.22 전입신고 외에 주택 인도와 계속 점유 여부를 확인해야 합니다. 말소기준권리보다 전입일이 앞선다는 사정만으로 대항력이 최종 인정된다고 판단해서는 안 됩니다.
• 임대차보증금 및 확정일자. 보증금액과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 법적으로 유효한 보증금이 얼마인지, 우선변제권이 존재하는지, 배당으로 얼마가 변제되는지를 확인한 뒤 잔여 인수액을 산정해야 합니다.
• 배당요구 확인. 강경식은 2025.05.02 배당요구를 신고했습니다. 신고 내용과 채권의 원인, 배당요구의 법적 효력, 신청채권 152,000,000원과의 관계를 기록으로 확인해야 합니다.
• 강제경매 집행권원. 강경식 명의의 강제경매개시결정은 2025.02.14 등기되었습니다. 집행권원의 내용과 채권의 발생 원인을 검토하여 임대차보증금 반환채권인지, 다른 원인의 금전채권인지 구별해야 합니다.
• 국세 압류·체납. 말소기준인 잠실세무서장 압류의 실제 체납세액, 법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다. 세금채권은 다른 채권과 우선순위가 달라질 수 있으므로 단순 등기순위만으로 예상배당을 확정하면 안 됩니다.
• 주택도시보증공사 가압류. 갑구 5번 가압류의 청구금액은 1,990,000,000원입니다. 이 금액 전체가 본건의 임차보증금이거나 낙찰자 인수액을 의미하지 않습니다. 가압류 원인과 실제 배당채권액을 구분해야 합니다.
• 최종 매각조건. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차 관련 제출서류를 대조하여 매수인이 인수하는 권리와 특별매각조건을 확인해야 합니다.
• 현장 점유·명도. 실제 거주자와 점유관계를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하면 보증금 반환문제와 인도 문제가 연결될 수 있으므로 명도비용을 단순한 이사비 수준으로 예상해서는 안 됩니다.
• 관리비 및 내부상태. 체납 관리비 중 승계 대상이 될 수 있는 공용부분 관리비를 확인하고, 내부 누수·결로·노후 설비 등의 수리 가능성을 점검해야 합니다.
• 취득원가 재계산. 최저가 12,518,000원만으로 수익성을 판단하지 말고, 실제 낙찰가와 인수할 미배당 보증금, 취득 관련 비용 및 명도·수리 비용을 합산하여 최근 실거래 129,000,000원과 비교해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1,251만원”은 안전한 취득가격이 아니다

이 물건의 감정가는 152,000,000원, 현재 최저매각가는 12,518,000원입니다. 7회 유찰로 감정가의 8.24%까지 떨어졌다는 사실은 분명 눈에 띕니다. 그러나 최저가가 낮은 이유를 단순한 가격 할인으로 해석해서는 안 됩니다.

핵심은 2021.02.22 전입한 강경식입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 배당요구도 했으며, 동시에 강제경매 신청채권자로 등장합니다. 그런데 임대차보증금과 확정일자는 미상입니다. 진정한 임차인 여부, 대항력 성립, 우선변제 여부와 미배당 보증금이 확정되지 않은 상태에서 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하게 될지 판단할 수 없습니다.

가격 측면에서도 거래 표본은 1건에 그칩니다. 129,000,000원의 최근 실거래와 12,518,000원의 최저가를 단순 비교하면 할인 폭이 매우 커 보이지만, 실질취득금액이 미확정인 이상 시세보다 저렴한 물건이라고 평가할 근거가 부족합니다. 여기에 8세대 소규모 다세대주택의 낮은 거래 유동성과 7회 유찰이라는 요소까지 고려해야 합니다.