17,883,000원
수원지방법원 2025타경51699. 안산시 단원구 와동 845-5, 도로명주소 화정로안길 77-1에 있는 다세대주택 1층 101호입니다. 분석 대상 면적은 66.425㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층입니다. 현재 소유자는 신재욱으로 2021.02.19 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 152,000,000원입니다.
등기부에 현재 살아 있는 담보권은 없지만, 이것이 곧바로 “인수 위험 0”을 뜻하지는 않습니다. 말소기준권리는 2022.02.24 접수된 국의 압류이고, 임차인 강경식의 전입일은 그보다 앞선 2021.02.22입니다. 매각물건명세서·현황조사에서도 강경식의 대항력이 인정되는 것으로 표시돼 있으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51699 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 와동 845-5 1층101호 · 경기도 안산시 단원구 화정로안길 77-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 1층 101호 |
| 분석 대상 면적 | 66.425㎡ |
| 소유자 | 신재욱 · 2021.02.19 소유권이전 · 거래가액 152,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 17,883,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강경식 / 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 빠르다
과거 국민은행 근저당 26,000,000원은 2015.09.02 말소됐고, 같은 날 설정된 신한은행 근저당 48,000,000원도 2021.02.19 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준점은 2022.02.24의 국 압류입니다. 그 이후 주택도시보증공사의 1,990,000,000원 가압류와 2025.02.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 확인되지 않았다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강경식 | 미상 / 주거 | 2021.02.22 | 미상 | 2025.05.02 | 대항력 있음 | 미상 | 아님 |
강경식은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위는 확정할 수 없습니다. 배당요구는 2025.05.02 접수됐지만, 보증금 자체가 미상이므로 배당 후 남는 보증금과 매수인 인수액 역시 계산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 13.9%는 ‘표면가격’일 뿐
LG테마빌은 총 8세대, 2002.12.21 준공된 소규모 다세대입니다. 분석 대상 면적은 66.425㎡이고, 면적 매칭된 최근 거래는 2026.02의 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 71.83㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 129,000,000원 |
현재 최저가 17,883,000원은 최근 12개월 평균 129,000,000원의 13.9%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 낙찰대금만 비교한 숫자입니다. 대항력 임차인의 보증금이 미상인 이상, 실질취득액을 17,883,000원으로 놓고 “최근 시세보다 싸다”고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,883,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 721,894원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 17,161,106원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 강경식 | 152,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,142,000,000원 가운데 채권자 예상배당은 17,161,106원, 미배당은 2,124,838,894원입니다. 다만 말소기준권리 자체가 국의 체납 압류이고 체납액이 확인되지 않았으며, 대항력 임차인 강경식의 보증금도 미상입니다. 실제 배당 및 임차보증금 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 화랑초등학교 북측 인근이며 주변은 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호이며, 위생·급배수·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 세로장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 북측 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 268.9㎡, 공시지가 1,699,000원/㎡이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 최근 거래 표본이 1건뿐이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 6.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본 확인. 강경식의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으면 매수인 인수액 계산이 불가능합니다.
- 대항력 임차인 배당 검토. 보증금에서 실제 배당되는 금액을 뺀 잔액이 얼마인지 확정한 뒤에야 실질취득액을 산정할 수 있습니다.
- 강경식 동일인 관계 확인. 임차인 강경식과 강제경매 채권자 강경식의 관계, 실제 점유 및 보증금 지급 여부를 확인해야 합니다.
- 체납세액 확인. 말소기준권리가 2022.02.24 국의 압류이므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 실제 배당 순위를 판단할 수 있습니다.
- 표면 할인율만 보지 않기. 최저가가 최근 거래의 13.9%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 마십시오.
- 환금성 확인. 8세대 다세대이고 최근 거래가 1건이므로 매수 후 처분가격과 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 현재 물건 자체와 단지 경매 통계 모두 6회 수준의 유찰이 확인되므로, 단순 저가가 아닌 권리·점유·시장성 원인을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “17,883,000원짜리 집”이라고 보면 안 된다
이 물건의 감정가는 152,000,000원이고 현재 최저가는 17,883,000원입니다. 최근 면적 매칭 거래 129,000,000원과 비교하면 표면 최저가는 13.9%에 불과합니다. 그러나 2021.02.22 전입한 강경식은 2022.02.24 말소기준권리보다 선순위인 대항력 임차인이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
따라서 지금 단계의 결론은 “싸다”가 아니라 “실질취득액을 아직 모른다”입니다. 보증금이 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 최저가가 더 내려가도 매수인의 인수액이 늘어 총 취득부담은 줄지 않을 수 있습니다. 여기에 6회 유찰, 8세대 다세대, 최근 거래 1건이라는 환금성 변수도 겹칩니다. 임대차 보증금·점유·확정일자·체납세액을 확인하기 전에는 입찰 보류가 합리적인 사건입니다.
