서울남부지방법원 2025타경13426. 양천구 신월동 69-18, 제4층 제401호 다세대주택입니다. 현 소유자는 고재훈이고 2020.07.01 매매, 거래가액 235,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 핵심은 2020.05.29 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인 김윤호의 보증금 235,000,000원입니다. 임차권등기는 2022.10.21에 마쳐졌고, 말소기준권리인 2022.10.27 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 현재 회차 매각가 204,800,000원에서 집행비용 3,667,200원을 제외한 201,132,800원만 임차인에게 배당되고, 나머지 33,867,200원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 조건이 있습니다. 매각물건명세서상 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시되어 있습니다. 이 조건이 해당 임차인에게 적용되므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경13426 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 69-18 제4층 제401호 · 가로공원로69길 21-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공부상 거실 및 주방/식당, 방3, 욕실1, 발코니 등 · 철근콘크리트조 4층 건물 내 4층 |
| 사용승인일 | 2000.05.03 |
| 소유자 | 고재훈 (2020.07.01 매매 · 거래가액 235,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 204,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기부상 기존 서울은행·국민은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2022.10.27 주택도시보증공사 가압류 524,500,000원입니다. 그보다 앞선 2022.10.21 임차권등기 김윤호는 전입·점유·확정일자가 모두 2020.05.29로 선행하여 대항력과 우선변제권이 있습니다. 이후 양천구·국민건강보험공단·강서구·국세·부천시·성동구 등의 압류와 2025.11.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤호 | 건물 401호 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 2020.05.29 / 2020.05.29 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
김윤호는 배당요구도 했고, 확정일자와 대항요건을 갖췄습니다. 명세서에는 주택임차권승계인 주택도시보증공사도 함께 기재돼 있으나, 이를 별도의 임차인 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명이며 분석 보증금은 235,000,000원 한 건입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후 실질취득 기준
확약을 반영하면 현재 회차의 실질취득은 최저매각가와 같은 204,800,000원 수준입니다. 확인된 실거래는 동도주택 전용 69.03㎡, 2층의 2023.06 거래 250,000,000원 한 건입니다. 현재 최저가는 이 금액의 81.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 69.03㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 평균 | 68.65㎡ 대상 | 1건 | 250,000,000원 |
수치상으로는 감정가 256,000,000원이 확인 실거래 250,000,000원과 유사한 반면, 1회 유찰된 현재 최저가는 204,800,000원으로 낮아졌습니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 거래 시점도 2023.06이므로, 250,000,000원을 현재의 확정 시세로 단정해서는 안 됩니다. 특히 9세대 규모 다세대는 아파트처럼 표준화된 시세 판단이 어렵기 때문에 개별 호수의 상태와 실제 매수 수요를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,667,200원 |
| 1. 임차인 김윤호 보증금 | 235,000,000원 | 201,132,800원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 524,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차인 미배당액은 33,867,200원입니다. 다만 명세서의 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신화중학교 남동측 인근으로, 다세대주택·연립주택·아파트·학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브 4층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2000.05.03입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 4m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되며 공시지가는 2,563,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동도주택은 9세대 규모이고 확인된 실거래도 1건이어서, 아파트보다 시세 표준화와 재매각 가격 판단이 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 문구 원본 확인. “배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기”와 “임차권등기 말소”가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 반드시 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있으므로 당해세 존재 여부와 법정기일을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 204,800,000원은 확인 실거래 250,000,000원보다 낮지만 표본이 1건에 불과합니다. 단일 거래가를 곧바로 시세로 확정하지 말고 현장 매물과 최근 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정평가 당시 폐문·이해관계인 부재로 내부 확인이 제한되어 건축물현황도, 외관 및 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 재매각성. 9세대 다세대는 거래량이 적을 수 있으므로 낙찰가보다 향후 매도 가능한 가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 인수를 지운다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 235,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매우 부담스러운 구조입니다. 실제로 현재 회차의 일반 계산만 적용하면 33,867,200원이 미배당되어 매수인에게 넘어갑니다. 그러나 매각물건명세서가 해당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각한다고 명시하므로, 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격도 확약 반영 후의 실질취득 204,800,000원을 기준으로 비교해야 합니다. 이는 확인된 250,000,000원 거래의 81.9%로 수치상 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 2023.06 거래 1건만으로 현재 시세를 확정하기 어렵고, 9세대 다세대라는 환금성 한계와 다수 세금 압류의 배당 변수를 함께 봐야 합니다. 결론은 권리의 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 원본 조건·당해세·현재 시세를 확인해야 비로소 가격 메리트가 확정되는 물건입니다.
